Najem: Kiedy i jak wypowiedzieć, bądź zmienić umowę?

Najemcę i wynajmującego łączy stosunek prawny i obowiązki określone w postanowieniach umowy najmu. Wielu z nas zastanawia się czy pandemia spowodowana rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 wpływa na zasady wynajmu mieszkań i lokali. Kiedy najemca może wypowiedzieć umowę i na podstawie jakich przepisów lub regulacji?

Umowa najmu, uregulowana przepisami kodeksu cywilnego, określa zobowiązania wynajmującego i najemcy i może być zawarta na czas określony lub na czas nieokreślony. Co prawda, dnia 14 marca 2020 r. Rozporządzeniem Ministra Zdrowia został ogłoszony stan epidemii, który można uznać za siłę wyższą, jednakże w przypadku, w którym w zawartej umowie nie ma wzmianki o możliwości jej wypowiedzenia wobec wystąpienia siły wyższej, to obowiązują przepisy dotychczasowe regulujące najem. Oznacza to, że zarówno wynajmujący, jak i najemca są zobowiązani egzekwować wykonanie umowy najmu, chyba że są w stanie wykazać wpływ stanu epidemii panującego w kraju na niemożność wykonania lub prawidłowego wykonania swoich zobowiązań.

W przypadku umowy na czas określony stosunek prawny łączący strony wygasa zazwyczaj wraz z upływem okresu na jaki została ona zawarta. Wypowiedzenie takiej umowy jest możliwe, ale zasadniczo tylko na podstawie odpowiednich klauzul bądź postanowień umownych.

Nieco inaczej kształtuje się sytuacja najemcy w przypadku umowy najmu na czas nieokreślony. Wypowiedzenie takiej umowy następuje zgodnie z terminami umownymi bądź w razie braku odpowiednich zapisów, zgodnie z terminami ustawowymi wypowiedzenia określonymi w art. 673§2 k.c. Terminy te zależne są jednak od terminów, w których płatny jest czynsz. Niniejsze oznacza, że przy płatnościach czynszu miesięcznie, najem można wypowiedzieć na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. W przypadku czynszu płatnego w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego. Jeśli jednak odstępy czasu są krótsze można umowę wypowiedzieć na trzy dni naprzód, gdy najem jest dzienny, na jeden dzień naprzód.

Zgodnie jednak z przepisami zawartymi w tzw. tarczy antykryzysowej, ingerującymi dość mocno w umowy najmu, wynajmujący nie mogli wypowiedzieć umów najmu, a także wysokości czynszu do dnia 30 czerwca 2020 r.

Istotny wyjątek od wspomnianego zakazu stanowiła możliwość wypowiedzenia umowy najmu, i to zarówno umowy na czas określony, jak i umowy na czas nieokreślony, w trybie natychmiastowym w sytuacji, gdy:

• wynajmowany lokal, nieruchomość posiada wady, które uniemożliwiają użytkowanie,
• korzystanie z lokalu zagraża zdrowiu najemcy i użytkowników lokalu, także zatrudnionych przez najemcę osób.

Ponadto istnieją inne, kodeksowe możliwości wypowiedzenia umowy najmu (zarówno zawartej na czas określony, jak i nieokreślony), zgodnie z którymi najemca ma prawo wypowiedzieć umowę najmu w trybie natychmiastowym w przypadku, w którym:

• wynajmowany przez niego lokal posiada wady, które uniemożliwiają korzystanie z niego;
• korzystanie z lokalu zagraża zdrowiu najemcy lub jego domowników, a także zatrudnionych przez niego osób.

Nadto, należy pamiętać, że strona umowy najmu nie będzie ponosiła odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy najmu jeśli są one następstwem okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności (art. 471 k.c.), a w przypadku gdy świadczenie stało się niemożliwe skutkiem okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności, zobowiązanie wygasa (art. 495 k.c.). Jeżeli natomiast na skutek okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności, świadczenie jednej ze stron stało się niemożliwe częściowo  druga strona może od umowy najmu odstąpić, jeżeli wykonanie częściowe nie miałoby dla niej znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez tę stronę cel umowy, wiadomy stronie, której świadczenie stało się częściowo niemożliwe (art. 495 k.c.). Takim przykładem okoliczności wyłączającym odpowiedzialność dłużnika za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania może być uznana siła wyższa w postaci stanu epidemii koronawirusa Sars-CoV-2. W celu wykorzystania ww. wskazanych instytucji konieczne jest zbadanie, czy pomiędzy stanem siły wyższej a niewykonaniem umowy lub nienależytym jej wykonaniem musi zaistnieć związek przyczynowo skutkowy. Oznacza to, że zasadniczo samo wystąpienie stanu epidemii lub stanu zagrożenia epidemicznego nie stanowi samodzielnej podstawy do wypowiedzenia umowy najmu na podstawie powołanych regulacji.

Wypowiedzenie/zmiana umowy: klauzula rebus sic stantibus?

W okresie między powstaniem zobowiązania a jego wykonaniem mogą zaistnieć rozmaite zmiany stosunków społeczno-gospodarczych. Zdecydowana większość z nich ma charakter typowy. Ponieważ mieści się w normalnych warunkach obrotu cywilnoprawnego i jest objęta tzw. zwykłym ryzykiem kontraktowym, nie ma żadnego wpływu na obowiązki związane z wykonywaniem zobowiązań. Modyfikacja sposobu wykonania zobowiązania może nastąpić jedynie za zgodą obu stron.

Odmiennie jest w sytuacji, gdy występuje nadzwyczajna, nieprzewidywalna obiektywnie zmiana stosunków społecznych i gospodarczych, która w wyjątkowy sposób wpływa na rzeczywistość i powoduje nadmierne trudności w spełnieniu świadczenia lub grozi jednej ze stron umowy rażącą stratą. W takiej sytuacji zastosowanie może znaleźć tzw. klauzula rebus sic stantibus, uregulowana w art. 358[1] kodeksu cywilnego. Stanowi ona instytucję prawną pozwalającą sądownie żądać zmian postanowień umowy, bądź nawet jej rozwiązania.

Klauzula ta odnosi się do wszystkich zobowiązań umownych, niezależnie od tego czy w swej treści przewidują zmiany na wypadek wystąpienia nadzwyczajnej zmiany okoliczności lub też wpływu tej zmiany na wykonanie lub należyte wykonanie zobowiązania. Co istotne, artykuł ten ma charakter dyspozytywny. Dopuszczalne jest wyłączenie jego zastosowania bądź zastąpienie go uzgodnioną przez strony regulacją następstw zmiany stosunków (tzw. klauzulą adaptacyjną).

Przesłankami jego zastosowania są:

• nadzwyczajna zmiana stosunków;
• nadmierna trudność w spełnieniu świadczenia lub groźba rażącej straty dla jednej ze stron;
• związek przyczynowy między zmianą stosunków a utrudnieniami w wykonaniu zobowiązania czy groźbą straty;
• nieprzewidzenie przez strony przy zawieraniu umowy wpływu zmiany stosunków na wykonanie zobowiązania.

Pozytywne wykazanie ww. przesłanek umożliwia sądowe dochodzenie zmiany, bądź rozwiązania umowy najmu nawet wtedy, gdy strony nie przewidziały wystąpienia ani wpływu takiej zmiany okoliczności (brak odpowiednich zapisów w umowie). Niemniej, nie oznacza to, że zastosowanie wspomnianej klauzuli ogranicza się wyłącznie do postępowania sądowego – może ona równie dobrze stanowić podstawę negocjacyjną pomiędzy stronami stosunku zobowiązaniowego.

Strona umowy, w omawianym przypadku najemca, chcąc powołać się na klauzulę rebus sic stantibus, na przykład w związku z pandemią koronawirusa, powinna wystąpić do wynajmującego z żądaniem zmiany postanowień umowy i dopiero po ewentualnych bezowocnych negocjacjach obu stron najemca może zdecydować się wejść na drogę sądową lub, jeśli strony umowy zastosowały tzw. klauzulę arbitrażową, zdecydować się na arbitraż. O zasadności rebus sic stantibus i ewentualnych zmianach umowy z tego tytułu rozstrzyga więc sąd, oczywiście jeśli nie dojdzie wcześniej do porozumienia stron.

Powołanie się na klauzulę rebus sic stantibus to zatem długa i kręta droga, która może, ale nie musi prowadzić do zmiany, bądź rozwiązania umowy. Najemcy borykający się z trudnościami z powodu pandemii do dyspozycji jeszcze niedawno mieli inne opcje prowadzące do zmiany stosunku umownego lub do wypowiedzenia umowy.

Galerie handlowe, a pandemia – specjalne regulacje dotyczące umów najmu

Omawiając temat wpływu koronawirusa na umowy najmu nie sposób krótko wspomnieć o sytuacji najemców galerii i centrów handlowych. Specjalne regulacje dotyczące zakazu działalności najmu w centrach i galeriach handlowych obowiązywały od 31 marca 2020 r. do 4 maja 2020 r., zaś w przypadku najemców prowadzących kluby fitness, salony fryzjerskie lub kosmetyczne i restauracje – do 18 maja 2020 r.  Wpłynęły one znacząco na sytuacje najemców takich obiektów, w związku z czym ustawodawca zdecydował się wprowadzić do ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych w celu zmniejszenia negatywnych skutków pandemii na branżę handlową art. 15ze.

Regulacja ta zakładała wygaszenie, na okres obowiązywania zakazu prowadzenia działalności (podany powyżej), wzajemnych zobowiązań stron umowy najmu w wielkopowierzchniowych centrach handlowych (o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m.kw). Dotyczyło to zobowiązań powstałych (wymagalnych) w trakcie obowiązywania zakazu, w tym w szczególności czynszu, opłat za dodatkowe usługi, czy naliczania kar umownych i odsetek.

Regulacja ta wprowadziła istotny warunek skorzystania z omawianego zwolnienia, a mianowicie najemca w tym celu jest zobligowany do złożenia w ciągu trzech miesięcy od dnia ustania zakazu (czyli do odpowiednio 4 sierpnia 2020 r. lub 18 sierpnia 2020 r.), oferty przedłużenia najmu o okres trwania zakazu i dodatkowe sześć miesięcy. Jeżeli najemca takiej oferty nie złoży, wynajmującego przestaje wiązać wygaśnięcie zobowiązań, co oznacza, że może żądać od najemcy zapłaty czynszu i pozostałych opłat za okres obowiązywania zakazu.

Wprowadzone regulacje kryją jednak pewne nieścisłości, co z kolei budziło i nadal budzi szereg wątpliwości dotyczących kwestii m.in. możliwości, w czasie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności, składowania przez najemcę w lokalu swoich towarów, dostarczania do lokalu mediów i świadczenia innych usług, np. usługi ochrony oraz podziału (pomiędzy najemcę a wynajmującego) kosztów związanych z użytkowaniem wynajmowanego lokalu.

Prawo nieruchomości – sprawdź, jak możemy pomóc: