Nowa ustawa deweloperska – ważne zmiany od 1 lipca 2022

1 lipca 2022 roku w życie wejdzie tak zwana „nowa ustawa deweloperska”, która wprowadza daleko idące zmiany mające zabezpieczyć pozycję nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Nowe przepisy zastąpią aktualnie obowiązującą ustawę.

20 maja 2021 r. Sejm przyjął ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, czyli tzw. nową ustawę deweloperską. Nowa regulacja oznacza duże zmiany dla branży deweloperskiej. Poniżej przedstawiamy najważniejsze z nich.

Przepisy nowej ustawy deweloperskiej – nie tylko dla lokali mieszkalnych

Po pierwsze, nowa regulacja będzie miała znacznie szersze zastosowanie, gdyż jej przepisy nie będą stosowane jedynie w odniesieniu do lokali mieszkalnych, tak jak to było dotychczas, ale także do wszelkich innych lokali wybudowanych w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego sprzedawanych wraz z lokalami mieszkalnymi, takich jak garaże lub komórki lokatorskie. Nowe przepisy wymagają, aby również tego typu lokale były zbywane na zasadach określonych w nowej ustawie deweloperskiej.

W konsekwencji znacznemu skomplikowaniu ulegnie dokumentacja dotycząca tego typu lokalu oraz zwiększą się dla nabywców koszty ich nabycia (dojdą bowiem koszty notarialne umowy deweloperskiej). Z perspektywy dewelopera dodatkowym negatywny skutkiem będzie konieczność zapłaty przez nabywcę ceny zakupu tego typu lokalu na rachunek powierniczy, a nie jak dotychczas bezpośrednio do dewelopera. Ponadto od takich umów deweloperzy będą mieli obowiązek opłacać składkę na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Nie będzie jedynie obowiązku stosowania przepisów nowej umowy deweloperskiej do sprzedaży lokali usługowych wybudowanych w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego, pod warunkiem jednak, że taka sprzedaż nie będzie powiązana ze sprzedażą lokalu mieszkalnego. Jeżeli będzie to samodzielna sprzedaż lokalu usługowego, to odbędzie się ona na zasadach ogólnych prawa cywilnego.

Ponadto przepisy nowej ustawy deweloperskiej będą miały zastosowanie również do lokali, które już oddano do użytkowania. Dotychczas uznawano powszechnie, że po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie sprzedaż lokali nie podlegała reżimowi ustawy deweloperskiej.

Rozszerzono także obowiązek stosowania nowej ustawy na lokale powstałe w wyniku przebudowy, a nie jak było obecnie jedynie wybudowane od podstaw. W związku z tym każda adaptacja istniejących budynków, np. hoteli, budynków pofabrycznych, w wyniku której powstaną lokale mieszkalne będzie wiązała się z koniecznością stosowania nowej ustawy deweloperskiej.

Całkowitą nowością jest wprowadzenie obowiązku stosowania nowej ustawy deweloperskiej również w sytuacji, gdy lokal mieszkalny będzie nabywany od przedsiębiorcy, nawet jeżeli nie będzie on deweloperem. Regulacja w tym zakresie jest dość szeroka i w konsekwencji od lipca 2022 roku w każdym przypadku, gdy sprzedającym lokal mieszkalny będzie przedsiębiorca, który nabył go bezpośrednio od dewelopera, część obowiązków wynikających z nowej ustawy deweloperskiej będzie miała zastosowanie. Przykładowo będzie to miało miejsce wówczas, gdy przedsiębiorca będzie sprzedawał lokal mieszkalny, który wykorzystywał np. jako biuro.

Nowe przepisy dotyczące umów rezerwacyjnych

Do nowej ustawy deweloperskiej wprowadzono regulacje dotyczące umowy rezerwacyjnej. Przepisy te określają wymogi jakie tego typu umowa powinna spełniać, a w szczególności, że musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności, jak również że musi określać powierzchnię, usytuowanie oraz układ pomieszczeń w lokalu.

Z perspektywy nabywcy bardzo istotną zmianą jest wprowadzenie ograniczenia wysokości opłaty rezerwacyjnej. Dotychczas bowiem deweloper mógł swobodnie kształtować wysokość tej opłaty, która często dochodziła do 10% wartości lokalu. Po wejściu w życie nowych przepisów opłata rezerwacyjna będzie mogła wynosić maksymalnie 1% ceny lokalu określonej w prospekcie informacyjnym. Jednocześnie dodano po stronie dewelopera obowiązek przelania tej kwoty w terminie 7 dni od zawarcia umowy deweloperskiej na rachunek powierniczy, co jak dotychczas nie było wprost uregulowane.

Dodatkowo wprost określono, w jakich przypadkach opłata rezerwacyjna musi być zwrócona. Zabezpieczając interesy nabywców ustawodawca postanowił m.in., że taki obowiązek będzie ciążył na deweloperze, gdy nabywca nie uzyska pozytywnej decyzji kredytowej.

Zmiany te to odpowiedź polskiego ustawodawcy na obecnie istniejącą praktykę zawierania przez deweloperów tego typu umów z osobami zainteresowanymi nabyciem lokalu, jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej. Praktyka ta wykształciła się na gruncie aktualnie obowiązującej ustawy deweloperskiej, a zawarcie tego typu umowy służyło wycofaniu lokalu z oferty. Jej skuteczność była uzależniona od zapłaty na rzecz dewelopera opłat rezerwacyjnej, którą następnie zaliczano na poczet ceny. Dawało to też nabywcom czas na uzyskanie decyzji kredytowej, w przypadku, gdy zamierzali finansować nabycie z kredytu.

Prospekt informacyjny w świetle nowych przepisów

Wprowadzając postanowienia dotyczące umowy rezerwacyjnej ustawodawca dokonał również zmian w przepisach odnoszących się do prospektu informacyjnego. Po pierwsze uległ przesunięciu termin, w którym prospekt będzie musiał być sporządzony. Jeżeli deweloper będzie zawierał z nabywcami umowy rezerwacyjne, to prospekt będzie musiał być przedłożony nabywcy przed zawarciem takiej umowy.

Co istotne, wprowadzono bezwzględny obowiązek doręczenia prospektu nabywcy przed zawarciem pierwszej umowy z deweloperem (tj. umowy rezerwacyjnej albo umowy deweloperskiej, jeżeli umowa rezerwacyjna nie jest przewidziana), rezygnując z dotychczasowej regulacji, tj. doręczania prospektu tylko na wyraźne żądanie klienta.

Jednocześnie rozszerzono katalog informacji, które muszą być podane w prospekcie informacyjnym. Mianowicie, muszą się tam znaleźć szczegółowe informacje o planowanych inwestycjach w promieniu aż 1 km od terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim.

Co więcej, informacje te muszą mieć określoną podstawę i wynikać np. z wydanych już decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia, czy też map zagrożenia lub ryzyka powodziowego. Konsekwencją tych zmian dla dewelopera będzie konieczność znacznego zwiększenia nakładów na uzyskiwanie i aktualizację informacji o planowanych inwestycjach, co przełoży się na zwiększone koszty przedsięwzięć deweloperskich.

Nowe zasady odbiorów lokali i zgłaszania wad

Aktualna ustawa deweloperska zawiera minimalną regulację odnoszącą się do zasad obioru lokali oraz procedury zgłaszania wad. W konsekwencji wykształciła się praktyka stosowania mocno rozbudowanych klauzul umownych w tym zakresie, które nie zawsze były korzystne dla nabywców.

Ustawodawca dostrzegając ten problem postanowił zmienić istniejący stan rzeczy i dokonał dość mocnego rozbudowania przepisów dotyczących odbioru lokalu i zgłaszania jego wad. Wprowadzono m.in. nowe uprawnienia dla nabywców, jak np. możliwość usunięcia wady na koszt dewelopera, gdy deweloper nie usuwa jej w terminie, a także dość surową sankcję za brak ustosunkowania się do zgłoszonych wad w terminie 14 dni. W takim przypadku opóźnienie oznacza całkowite uznanie zasadności twierdzeń nabywcy, a co za tym idzie konieczność usunięcia wszystkich wskazanych przez niego wad.

Nowością jest wprowadzenie pojęcia wady istotnej i powiązanie go z uprawnieniem nabywcy do odnowy odbioru lokalu w sytuacji, gdy deweloper odmawia uznania istnienia takiej wady. Nowa ustawa niestety nie zawiera definicji wady istotnej, co na pewno zaowocuje licznymi sporami nabywców z deweloperami. Ponadto w przypadku zgłoszenia wady istotnej i bezczynności dewelopera nabywca uzyska uprawnienie do odstąpienia od umowy.

Zobacz także: Od 2022 r. dom do 70 mkw. bez pozwolenia i formalności

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Jednakże najwięcej dyskusji w środowisku, łącznie z głosami przewidującymi upadek małych i średnich deweloperów z uwagi na zwiększenie kosztów działalności, wzbudziły propozycje wprowadzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Ostatecznie doszło do jego utworzenia, a w nowej ustawie deweloperskiej znalazły się regulacje dotyczącej jego funkcjonowania.

W założeniu Fundusz ma być finansowany ze składek deweloperów i działać podobnie jak fundusz dotyczący organizatorów turystyki. Jego celem jest zabezpieczenie zwrotu środków wpłaconych przez nabywców lokali w przypadku upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek powierniczy.

Co istotne, znacznie zróżnicowano wysokość składki, którą deweloper będzie musiał wpłacić do Funduszu. Uzależniona on będzie od typu rachunku powierniczego, który został wybrany dla danego przedsięwzięcia deweloperskiego. W przypadku rachunków otwartych składka nie będzie mogła przekroczyć 1% ceny lokalu, zaś w przypadku rachunków zamkniętych – jedynie 0,1%.

Ostateczne wysokości składki zostaną ustalone w drodze rozporządzenia, ale dziesięciokrotna różnica tych wartości wskazuje otwarcie, że ustawodawca w ten sposób chce zachęcić deweloperów do stosowania bardziej bezpiecznych z perspektywy nabywców zamkniętych rachunków powierniczych, z których środki są wypłacane deweloperom jednorazowo, dopiero po przeniesienie własności lokalu na nabywcę.

Nowa ustawa deweloperska od 1 lipca 2022

Nowa ustawa wejdzie w życie 1 lipca 2022 roku i będzie dotyczyć nowych przedsięwzięć deweloperskich. Ze względu jednak na dużą ilość wprowadzonych zmian warto zawczasu dostosować istniejące procedury oraz dokumentację do nowych przepisów.

Nowa ustawa deweloperska – jak możemy pomóc:

• Przygotowanie lub weryfikacja nowych wzorów umów
• Przygotowanie prospektów informacyjnych
• Szkolenia w zakresie wprowadzonych zmian
• Reprezentacja dewelopera przy zawieraniu umów z nabywcami
• Koordynacja procesu zawierania umów z nabywcami
• Kontakty z notariuszami

 Autor:

Grzegorz Witczak
Dyrektor Działu Prawa Gospodarczego
TGC Corporate Lawyers

Prawo nieruchomości – sprawdź, jak możemy pomóc: