Nowe obowiązki w zakresie świadectw charakterystyki energetycznej

28 kwietnia 2023 roku w życie wejdą zmiany w ustawie o charakterystyce energetycznej budynków. Nowe przepisy wprowadzają bezwzględny obowiązek przekazywania świadectwa charakterystyki energetycznych budynku lub lokalu przy jego sprzedaży (oryginał świadectwa) oraz najmie (kopia świadectwa). Brak przekazania świadectwa usankcjonowane jest karą grzywny.

Świadectwo charakterystyki energetycznej

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest dokumentem zawierającym zbiór danych i wskaźników energetycznych budynku lub części budynku, określających całkowite zapotrzebowanie na energię niezbędną do ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem.

Kiedy jest wymagane?

Sporządzenie takiego dokumentu jest konieczne w przypadku zbycia budynku lub jego części oraz w przypadku ich wynajmu. Sprzedawca albo wynajmujący ma obowiązek przekazać nabywcy świadectwo charakterystyki energetycznej – przy zawarciu umowy sprzedaży albo umowy najmu, przy czym w przypadku najmu, wynajmujący przekazuje najemcy jedynie kopię świadectwa.

Zgodnie ze znowelizowanymi przepisami obowiązek sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej będzie dotyczył wszystkich budynków oraz lokali, które będą przedmiotem obrotu, niezależnie od daty ich budowy.

Sporządzenie świadectwa nie będzie wymagane w sytuacji kiedy budynek lub lokal będzie wykorzystywany na własny użytek bez zamiaru sprzedaży lub wynajmu.

Ponadto, obowiązek sporządzenia świadectwa będzie obciążał również wszystkich inwestorów nowych budynków (za wyjątkiem domów o powierzchni zabudowy do 70 m² budowanych dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora oraz budynków zwolnionych z tego obowiązku zgodnie z przepisami ustawy o charakterystyce energetycznej budynków), gdyż do wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie albo zawiadomienia o zakończeniu budowy obligatoryjnie trzeba będzie dołączyć świadectwo wydane dla budynku.

Przy inwestycjach mieszkaniowych ww. przepisy powodują taki to paradoks, że aby dokonać odbioru budynku deweloper będzie musiał sporządzić świadectwo dla całego budynku, zaś na etapie sprzedaży lokali – również dla poszczególnych lokali. Taka regulacja wydaje się być całkowicie niepotrzebna.

Kto zleca sporządzenie świadectwa?

Obowiązek poosiadania świadectwa charakterystyki energetycznej obciąża:

• właściciela budynku lub jego części (lokalu);
• zarządcę budynku bądź jego części;
• osobę, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.

W praktyce, dla starszych lokali lub takich dla których nie sporządzono dotychczas świadectwa charakterystyki energetycznej, obowiązek sporządzenia będzie obciążał właściciela, który zamierza sprzedać lub wynająć lokal.

Jednocześnie zmienione przepisy usuwają obowiązek zapewnienia sporządzania świadectw przez najemców lokali, który to obowiązek obciążał uprzednio również tę kategorię osób, w sytuacji gdy zażądali oni wydania świadectwa lecz właściciel nie wykonał tego obowiązku.

Wyłączenia przedmiotowe uzyskania świadectwa

Katalog budynków, których nie dotyczy obowiązek sporządzenia świadectw charakterystyki energetycznej nie uległ zmianie.

Dla przypomnienia wskazujemy, że obowiązek ten nie dotyczy budynku:

1) podlegającego ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;

2) używanego jako miejsce kultu i do działalności religijnej;

3) przemysłowego oraz gospodarczego niewyposażonego w instalacje zużywające energię, z wyłączeniem instalacji oświetlenia wbudowanego;

4) mieszkalnego, przeznaczonego do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku;

5) wolnostojącego o powierzchni użytkowej poniżej 50 ^m2;

6) gospodarstw rolnych o wskaźniku EP określającym roczne obliczeniowe zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną nie wyższym niż 50 kWh/(m²·rok).

Forma przekazania świadectwa

Świadectwo charakterystyki energetycznej przekazuje się w formie papierowej, opatrzone numerem nadanym w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków oraz podpisem osoby uprawnionej. W wyniku nowelizacji przepisów (od 28 kwietnia 2023 r.), świadectwo będzie można otrzymać również w formie elektronicznej – opatrzone numerem nadanym w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków oraz kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym lub podpisem osobistym osoby uprawnionej.

Ważność świadectwa

W zakresie terminu ważności świadectw nowelizacja nie wprowadza żadnych zmian. W związku z czym świadectwo charakterystyki energetycznej w dalszym ciągu będzie ważne przez 10 lat od dnia jego sporządzenia, z zastrzeżeniem, że straci ważność wcześniej, jeżeli w wyniku robót budowlano-instalacyjnych ulegnie zmianie charakterystyka energetyczna budynku lub jego części.

Reklama sprzedaży lub najmu budynku lub lokalu

Nowelizacja rozszerza katalog informacji, które należy wskazać w ogłoszeniu o sprzedaży lub wynajmie budynku albo lokalu. Poza dotychczas wymaganym wskaźnikiem rocznego zapotrzebowania na energię końcową konieczne będzie podanie także wskaźników rocznego zapotrzebowania na energię użytkową i nieodnawialną energię pierwotną, udziału odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową oraz jednostkowej wielkości emisji CO2.

Sankcja za nieprzekazanie świadectwa

Duże zmiany wprowadzono w zakresie sankcji za nieprzekazanie świadectwa charakterystyki przy sprzedaży lub najmie. Dotychczas nabywca (najemca) miał prawo w takiej sytuacji żądać od zbywcy sporządzenia świadectwa i jego przekazania, a gdy zbywca nie wykonał tego obowiązku w terminie 2 miesięcy, nabywca (najemca) miał prawo do tzw. wykonania zastępczego, tj. sporządzenia świadectwa na koszt zbywcy. Obecnie ta regulacja została usunięta i zastąpiono ją bezwzględnym obowiązkiem przekazywania świadectw nabywcom oraz najemcom, zaś brak przekazania będzie wykroczeniem zagrożonym karą grzywny do 5 tysięcy złotych. Jednocześnie notariusze w umowach sprzedaży będą odnotowywać fakt przekazania świadectw, a w przypadku ich nie przekazania będą pouczać sprzedających o odpowiedzialności za wykroczenie.

Tego typu regulacja nie wydaje się być trafiona. Ściganie i karanie zbywcy grzywną, nie spowoduje, że nabywca uzyska wymagane przez prawo świadectwo charakterystyki energetycznej. Zatem, gdy nabywca sam będzie chciał zbyć budynek albo lokal, bądź też go wynająć, będzie musiał samodzielnie ponieść koszt sporządzenia świadectwa. Wątpliwym będzie też możliwość sporządzenia świadectwa przez nabywcę od razu po transakcji i próba obciążenia zbywcy kosztami, gdyż co do zasady posiadanie budynku lub lokalu nie powoduje obowiązku sporządzenia świadectwa, który to obowiązek aktualizuje się dopiero w przypadku zamiaru zbycia lub wynajmu budynku albo lokalu. Zmiana przepisów stanowi zatem uszczuplenie praw nabywców i pozbawienie ich ochrony prawnej, gdyż wprowadzona na wniosek środowiska notarialnego sankcja za brak świadectwa w postaci kary grzywny nie wydaje się być rozwianiem, które należycie spełni swoją funkcję i zmotywuje zbywających do sporządzania świadectw w każdym przypadku.

Prawo gospodarcze – sprawdź, jak możemy pomóc: