Od 2022 r. dom do 70 mkw. bez pozwolenia i formalności

Od 3 stycznia 2022 r. dom do 70 mkw. można wybudować w tzw. uproszczonej procedurze, czyli bez formalności i pozwolenia na budowę. Jakie są zalety oraz wady takiej inwestycji i na czym dokładnie polega uproszczona procedura?

Ustawa o budowie domu do 70 mkw. weszła w życie

29 października 2021 r. Prezydent RP podpisał nowelizację ustawy będącą częścią projektu „Polski Ład”, wprowadzającą możliwość budowy domu do 70 m2 bez formalności. Projekt ustawy od początku budził wiele kontrowersji, a także głosów oporu m.in. ze strony Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa i opozycji. Mimo to nie uległ on żadnym większym poprawkom na etapie legislacyjnym, a obiekcje stawiane projektowi przez senat, zostały w całości odrzucone przez sejm.

W rezultacie 3 stycznia 2022 r. nowe przepisy zezwalające na budowę domów jednorodzinnych do 70 mkw. bez pozwolenia weszły w życie. Obowiązująca ustawa dotyczy wolnostojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m², których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora.

Dowiedz się więcej: Polski Ład – Domy do 70 m2 bez pozwolenia na budowę  

W dalszej części publikacji wyjaśniamy z jakimi ewentualnymi niebezpieczeństwami i ryzykami mogą spotkać się osoby chcące skorzystać z prawa do budowy domu bez formalności i pozwolenia, jednocześnie wskazując wprowadzone udogodnienia dla przyszłych inwestorów, które nie są widoczne na pierwszy rzut oka.

Kto będzie odpowiedzialny za legalność budowy domu bez pozwolenia?

Do tej pory odpowiedzialność za legalność budowy domu spoczywała na urzędnikach. Organ architektonicznobudowlany przy wydawaniu decyzji o pozwoleniu na budowę był zobligowany sprawdzić między innymi, zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z:

• ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu,
• wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko,
• ustaleniami uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej;

Po wejściu w życie nowych przepisów stan ten uległ zmianie. Uzyskanie pozwolenia na budowę domu do 70 m2 nie jest już konieczne. Po zgłoszeniu przez inwestora chęci budowy domu bez formalności do urzędu, starosta nie będzie miał możliwości wniesienia sprzeciwu od takiej budowy. Dotychczas mógł to zrobić w terminie 21 dni od zgłoszenia zamierzania rozpoczęcia robót budowlanych.

O ile wydaje się to być rozwiązaniem korzystnym dla potencjalnych inwestorów, o tyle wiąże się z przerzuceniem na nich bezpośredniej odpowiedzialności za legalność całej budowy. Każda z osób, która zdecyduje się na budowę domu do 70 m2 będzie zobowiązana do złożenia oświadczenia, że:

• planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Takie oświadczenie będzie składane pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia wynikającej z art. 233 § 6 Kodeksu karnego; składający oświadczenie będzie obowiązany do zawarcia w nim klauzuli o następującej treści:

“Jestem świadomy(-ma) odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.“;

klauzula ta ma zastąpić pouczenie organu o odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych oświadczeń;

• przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy,
• dokumentacja dołączona do zgłoszenia jest kompletna.

Dodatkowo do zawiadomienia organu nadzoru budowlanego o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych inwestor będzie musiał dołączyć informację wskazującą imiona i nazwiska osób, które będą sprawować funkcję kierownika budowy – w przypadku ustanowienia kierownika budowy.

W przypadku braku ustanowienia kierownika budowy to inwestor będzie zobowiązanych umieścić na terenie budowy, w widocznym miejscu tablicę informacyjną oraz ogłoszenie zawierające dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia.

Ponadto inwestor zobligowany będzie do czuwania nad regulacjami dotyczącymi możliwości samej zabudowy czy warunków technicznych. Jak łatwo się domyślić, budowa domu od podstaw wiąże się z wieloma kwestiami technicznymi, architektonicznymi, prawnymi, budowlanymi, które wymagają wiedzy specjalnej i nie są powszechnie znane. Dlatego ważne jest, by każdy kto rozważa skorzystanie z założeń ustawy, dogłębnie przemyślał przyszłą inwestycję, a także zaznajomił się ze szczegółowymi informacjami na temat budowy domów bez formalności i ewentualnymi ustawowymi i technicznymi wymaganiami, za których spełnienie będzie odpowiedzialny.

Mimo, iż ustawa jednoznacznie wskazuje, że budowa domu bez formalności może być przeprowadzona bez kierownika budowy to i tak warto się zastanowić czy skorzystanie z jego usług, w celu zminimalizowania ryzyka pomyłki (mimo dodatkowych kosztów) nie będzie bardziej opłacalne i z pewnością bezpieczniejsze dla przyszłej inwestycji, niż czuwanie nad budową samodzielnie.

Projekt domu i sprzeciw projektanta, a uproszczona procedura

Brak obowiązku uzyskania pozwolenia nie oznacza, że nie trzeba będzie sporządzać projektu budowlanego budynku. Obowiązek taki w dalszym ciągu istnieje, a jedynie w odniesieniu do projektu zagospodarowania działki lub terenu w przypadku takich budynków prawo zezwala na wykonania tego projektu przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane do projektowania w specjalności:

• architektonicznej lub
• konstrukcyjno-budowlanej uprawniające do sporządzania projektów w zakresie rozwiązań architektonicznych.

Co więcej, nowe rozwiązania nie pozbawiają projektanta możliwości wniesienia sprzeciwu i zastrzeżeń wobec prowadzonych prac przy realizacji tego typu budynków. Zmieniła się jednak procedura składania takiego sprzeciwu i zastrzeżeń.

Dotychczas projektant miał prawo do wstępu na teren budowy i dokonywania wpisów w dzienniku budowy dotyczących jej realizacji, a także żądania wpisem wstrzymania robót budowlanych w razie:

• stwierdzenia możliwości powstania zagrożenia,
• wykonywania ich niezgodnie z projektem.

Z uwagi na rezygnację z obowiązku prowadzenia dziennika budowy, uprawnienie projektanta do żądania wstrzymania robót budowlanych będzie realizowane przez zawiadomienie właściwego organu nadzoru budowlanego.

Brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego budowa domów bez formalności, wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Z uwagi na uproszczoną procedurę budowy domu do 70 mkw., kwestia uzyskania decyzji o warunkach zabudowy z przeznaczeniem na takie inwestycje, została przez ustawodawcę również ułatwiona.

W tabeli poniżej wskazujemy między innymi jak, skrócony został czas dany organom publicznym na załatwienie danych formalności, koniecznych do wydania warunków zabudowy:

Jak wskazano powyżej, czas oczekiwania na wydanie warunków zabudowy dla domów do 70 m2, skrócił się o prawie trzy miesiące. Nieprzestrzeganie powyższych terminów, może skutkować sankcjami w postaci kar finansowych za każdy dzień opóźnienia.

Jakie formalności po zakończeniu budowy?

Po zakończeniu budowy inwestor musi zawiadomić organ nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy. W przypadku nieustanowienia kierownika budowy będzie on zobowiązany do złożenia oświadczenia o:

• dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych lokali mieszkalnych, w sposób zgodny z przepisami rozporządzeń:
  • rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego,
  • rozporządzenie w sprawie ustalenia geotechnicznych warunków posadawiania obiektów budowlanych
• zgodności wykonania budynku z projektem budowlanym oraz przepisami techniczno-budowlanymi.

Należy pamiętać, że złożenie oświadczenia niezgodnego ze stanem faktycznym zakwalifikowano jako wykroczenie zagrożone karą grzywny.

Dodatkowo, po otrzymaniu zawiadomienia o zakończeniu budowy organ nadzoru ma prawo skontrolować obiekt oraz sprawdzić rzetelność wykonanych pomiarów i prac. W przypadku zastrzeżeń w terminie 14 dni może złożyć sprzeciw w formie decyzji, który będzie oznaczał brak zgody na rozpoczęcie użytkowania budynku.

To nie wszystko, czyli kwestia odpowiedzialności karnej

Za poświadczenie nieprawdy inwestor narażony jest na odpowiedzialność karną, nawet do 5 lat pozbawienia wolności. Taka kara może znaleźć zastosowanie np. w sytuacji złożenia oświadczenia przez inwestora, że budowany dom jest wyłącznie na własny użytek i jego sprzedaży w trakcie budowy wbrew wcześniejszym zapewnieniom.

Zobacz także: Zamówienia publiczne – najważniejsze zmiany od 2022 roku

Rozbudowa pod znakiem zapytania

Ustawa w swych założeniach odnosi się wyłącznie do możliwości budowy domów o powierzchni do 70 mkw. i nie zawiera szczególnych regulacji co do możliwości jego rozbudowy w późniejszym terminie. Brak takich szczególnych przepisów oznacza, że zastosowanie znajdą zasady ogólne, a zatem w przypadku chęci rozbudowy domu konieczne będzie przejście całej standardowej procedury.

Przepisy przejściowe

Wobec osób, które:

• rozpoczęły już budowę domu, którego powierzchnia zabudowy nie przekracza 70 mkw.,
• uzyskały już decyzję o pozwoleniu na budowę domu o podobnych rozmiarach bądź
• dokonały już zgłoszenia takiego domu do organu architektoniczno-budowlanego,

a które podlegałyby regulacjom nowej ustawy, zastosowanie znajdą przepisy dotychczasowe.

Podsumowując, budowa domu do 70 m2 wiąże się z określonym ryzykiem. W przypadku uchybień przy budowie to inwestor będzie za nie osobiście odpowiedzialny. Dlatego decydując się na budowę domu bez ustanawiania kierownika budowy, co oczywiście może być znacznie tańsze, wskazana jest jak najdalej idąca ostrożność.

Autor:

Michał Hutny
Aplikant radcowski, Junior associate
Dział Prawa Gospodarczego i Nieruchomości TGC Corporate Lawyers

Prawo nieruchomości – sprawdź, jak możemy pomóc: