Polski Ład – Domy do 70 m2 bez pozwolenia na budowę

Zgodnie z propozycjami zawartymi w „Polskim Ładzie”, procedura budowy domów przeznaczona na potrzeby mieszkaniowe ma ulec znacznemu uproszczeniu. Jakie ułatwienia wprowadzi nowa ustawa i kto będzie mógł z nich skorzystać?

Jednym z elementów pakietu ustaw Polski Ład, uchwalonego przez Sejm 17 września 2021 roku, jest program “Mój dom 70 m²“, który ma umożliwić budowę domów o powierzchni zabudowy do 70 m² bez formalności.

Jeśli przepisy wejdą w życie możliwa stanie się budowa domów jednorodzinnych bez:

• uzyskania pozwolenia na budowę,
• ustanowienia kierownika budowy oraz
• obowiązku prowadzenia dziennika budowy, w procedurze tzw. zgłoszenia z projektem budowlanym.

Poniżej prezentujemy najważniejsze założenia i regulacje dotyczące projektu.

Mój dom 70 m² – najważniejsze założenia

Projekt jest kierowany do inwestorów:

• których celem jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, czyli głównie rodzin.
• którzy zdecydują się na budowę:
  • domu, którego powierzchnia zabudowy nie będzie większa niż 70 m² oraz 
  • który będzie wolnostojący oraz będzie posiadał maksymalnie dwie kondygnacje. Ma się to przełożyć na bezpieczeństwo takich inwestycji, albowiem ograniczenie metrażu zmusi inwestorów do budowy domów o niewielkich rozmiarach i nieskomplikowanych konstrukcjach. 

Warunki dodatkowe

Aby inwestorzy mogli ubiegać się o budowę domu w ramach programu Mój dom 70 m² muszą spełnić także poniższe warunki:

• Podczas projektowania i budowy muszą zostać spełnione wymagania techniczno-budowlane określone w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, czyli wymagane jest m.in.: zachowanie odpowiednich odległości od granic działki inwestycyjnej, gwarantujących ograniczenie obszaru oddziaływania realizowanego budynku do działki, na której zostanie on wybudowany.
• Działka, na której miałby zostać wybudowany dom musi być objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe. W przypadku jego braku przewiduje się konieczność uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla tego typu obiektów, przy czym znacznemu skróceniu ma ulec termin na jej wydanie, który zgodnie z ustawą ma wynosić 21 dni. Jeżeli gmina przekroczy ten termin, to w myśl nowych przepisów może ponieść konsekwencje finansowe.
• Inwestor będzie zobowiązany również dołączyć oświadczenie, składane pod rygorem odpowiedzialności karnej, potwierdzające, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych oraz oświadczenie, że przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy, a także, że dokumentacja dołączona do zgłoszenia jest kompletna.

Procedura

Ustawa przewiduje, iż domy o powierzchni zabudowy do 70 m² będą budowane w procedurze tzw. zgłoszenia z projektem budowlanym. Oznacza to, między innymi, że organ administracji architektoniczno-budowlanej po wpłynięciu zgłoszenia budowy ma obowiązek zamieścić, na okres nie krótszy niż 30 dni i nie dłuższy niż 60 dni, w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie internetowej informacje dotyczące inwestycji.

Ponadto budowa domów o powierzchni zabudowy do 70 m² w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych będzie wymagała zawiadomienia organów nadzoru budowlanego oraz projektanta sprawującego nadzór autorski nad zgodnością realizacji budowy z projektem o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych.

Proces zgłoszenia budowy domów do 70 m² został uproszczony za sprawą wyłączenia możliwości zgłoszenia przez organ administracji architektoniczno-budowlanej sprzeciwu do dokonanego przez inwestora zgłoszenia takiej budowy. Zatem do budowy będzie można przystąpić od razu po doręczeniu organowi administracji architektoniczno-budowlanej takiego zgłoszenia wraz z wymaganymi załącznikami.

Organ administracji architektoniczno-budowlanej po otrzymaniu takiego zgłoszenia nie będzie dokonywał jego sprawdzenia – wystarczające w tych przypadkach będzie oświadczenie projektanta o sporządzeniu projektu zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej. Za kompletność dokumentów będzie odpowiadał inwestor, załączając do zgłoszenia odpowiednie oświadczenie.

Kierownik budowy – opcjonalnie

Jednocześnie należy podkreślić, że brak konieczności ustanowienia kierownika budowy stanowi alternatywę i „przywilej” dla inwestora, a wprowadzana regulacja nie zakazuje inwestorowi jego ustanowienia. Tym samym każdy, kto będzie chciał ustanowić kierownika budowy i powierzyć mu odpowiedzialność za prowadzenie budowy, będzie miał taką możliwość. Projekt ustawy stwarza bowiem w tym zakresie rozwiązanie, z którego skorzystanie zależy całkowicie od woli inwestora, nie ustanawia natomiast zakazu. W przypadku braku kierownika budowy, to właściciel jako inwestor będzie ponosił pełną odpowiedzialność za budowę.

Na inwestorze będzie spoczywał obowiązek dotyczący wymogu geodezyjnego wyznaczenia terenu, a po wybudowaniu domu – dokonania geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej.

Zobacz także: Postępowanie restrukturyzacyjne – czym jest i jak jest prowadzone?

Istotne szczegóły

Dosyć istotnym, a nieco przemilczanym elementem ustawy jest przepis mówiący o tym, że w przypadku postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dotyczącej obiektu budowlanego, wskazanie maksymalnego obszaru analizowanego będzie wynosiło 200 m od terenu objętego wnioskiem. Oznacza to, że gdy w odległości 200 m od terenu inwestycji nie ma żadnej zabudowy, to inwestor nie uzyska warunków zabudowy i nie będzie mógł zgodnie z prawem realizować inwestycji.

Na aprobatę zasługuje natomiast pomysł wprowadzenia możliwości składania wniosku o ustalenie warunków zabudowy w jednej z dwóch form:

• w postaci papierowej
• w formie dokumentu elektronicznego.

Z pewnością digitalizacja całego postępowania przyczyni się do jego przyspieszenia.

W chwili obecnej ustawa znajduje się w Senacie. Ostateczny jej kształt poznamy w najbliższym czasie.

Autorzy:

Grzegorz Witczak
Dyrektor Działu Prawa Gospodarczego i Nieruchomości, Adwokat
TGC Corporate Lawyers

Michał Hutny
Aplikant radcowski

Prawo gospodarcze i prawo nieruchomości – sprawdź, jak możemy pomóc: