Redefiniowanie handlu: zmieniający się krajobraz centrów handlowych i retail parków w Polsce.

Polski rynek nieruchomości handlowych przechodzi obecnie strukturalną transformację, która wykracza poza sam widoczny rozwój retail parków.  

Zmiany w zachowaniach konsumentów, strategiach najemców oraz alokacji kapitału przekształcają sposób funkcjonowania zarówno galerii handlowych, jak i formatów convenience w ramach jednego ekosystemu. W efekcie nie mamy już do czynienia jedynie z odbudową rynku, ale z jego fundamentalnym przedefiniowaniem. 

Po pandemii COVID-19 rynek retail w Polsce przeszedł proces kalibracji. Od 2022 roku obserwujemy redefinicję handlu fizycznego:

Przed 2020 rokiem rynek był zdominowany przez skalę. Duże centra handlowe odpowiadały za ok. 75% nowoczesnej podaży powierzchni i przyciągały większość inwestycji, podczas gdy retail parki traktowano jako uzupełnienie. Dziś ta hierarchia się zmienia.

Na koniec 2024 roku galerie nadal stanowiły 78% całkowitej powierzchni GLA, jednak nowa podaż była już napędzana przez retail parki. W pierwszej połowie 2024 roku odpowiadały one za większość oddanej powierzchni, a do 2025 roku całkowite zasoby nowoczesnego handlu przekroczyły 15 mln m² GLA (uwzględniając formaty convenience). To realne przesunięcie strukturalne. 

Retail parki odpowiedzią na nowego konsumenta 

Retail parki rosną, bo odpowiadają na potrzeby rynku po pandemii. Polskie gospodarstwa domowe są dziś: 

• bardziej wrażliwe cenowo, 

• bardziej ograniczone czasowo, 

• bardziej zorientowane na lokalność. 

Typowy retail park:

• zakotwiczony przez operatora spożywczego (Biedronka, Lidl, Aldi), 

• wspierany przez sieci typu Rossmann, Pepco, Hebe, Action, 

• uzupełniony usługami codziennymi (apteka, piekarnia, paczkomat).

Obsługuje on częste, codzienne wizyty, a nie okazjonalne wyjazdy zakupowe. Kluczowa jest częstotliwość – retail park to dziś element infrastruktury życia codziennego. 

Najemcy zmieniają strategie 

W ostatnich latach ekspansję napędzały: 

• marki „value fashion”, 

• dyskonty niespożywcze, 

• segment health & beauty. 

Ich wspólny mianownik: małe, standaryzowane formaty sklepów – idealne dla retail parków i mniejszych miast. 

Korzyści dla najemców: 

• niższe koszty najmu, 

• prostsze operacje, 

• większa dywersyfikacja sieci, 

• mniejsze uzależnienie od galerii handlowych. 

Dla wielu firm to nie tylko rozwój, ale też zarządzanie ryzykiem. 

Ryzyko: standaryzacja i „utowarowienie” 

Sukces retail parków opierał się na prostocie i powtarzalności. Dziś to zaczyna być ograniczeniem. Powielanie identycznych projektów w tych samych obszarach może prowadzić do: 

• nadpodaży, 

• spadku efektywności sprzedaży, 

• utraty unikalności. 

Kluczowe pytanie to, czy obecny popyt utrzyma się bez większej dywersyfikacji najemców?

Centra handlowe – nowa rola 

Duże galerie wciąż dominują pod względem zasobów i przyciągają kapitał. W 2024 roku wolumen inwestycji retail wyniósł ok. 1,6 mld euro. Jednak kapitał stał się bardziej selektywny. 

Zmienia się też zachowanie klientów: 

• obroty najemców: +4,3% r/r 

• footfall: +0,2% 

Wniosek: mniej wizyt, ale bardziej „celowych” – wyższa konwersja. 

Zmiana roli hipermarketów 

Duże sklepy spożywcze przestają być głównym magnesem ruchu. Zakupy stają się mniejsze, częstsze, bliższe miejsca zamieszkania. W efekcie hipermarkety stają się elementem oferty, a nie jej fundamentem. 

Presja i odporność galerii 

Najlepsze centra nadal działają dobrze, oferują doświadczenie, rozrywkę i szeroki wybór. Słabsze obiekty są pod presją: retail parków, e-commerce i kosztów. Bez jasno określonej funkcji w danym regionie, ryzykują utratę znaczenia. 

Biorąc pod uwagę powyższe, rynek nie zwalnia – staje się bardziej wymagający: 

O sukcesie nie decyduje już format, tylko strategia. A jaka jest perspektywa klientów? W tym obszarze powstaje wyraźny podział funkcji: 

Obiekty już nie konkurują ze sobą, a raczej współistnieją. Kolejna faza rynku będzie zatem oparta na precyzji, nie ekspansji tj. lepszym doborze lokalizacji, świadomym tenant-mix oraz jasnej roli obiektu w regionie. Nie ma jednego zwycięskiego formatu. 
Są dwa systemy: wygoda i doświadczenie. 

Podsumowanie 

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)