Największa od lat reforma obowiązującego w Polsce systemu planowania przestrzennego tj. nowelizacja ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 z późn. zm.) – dalej „u.p.z.p.”, wprowadzona nowelizacją z 2023 roku, wiąże się z szeregiem wyzwań dotyczących m.in. konieczności wdrożenia do końca 2025 roku nowych aktów planistycznych – planów ogólnych. Te nowe dokumenty planistyczne będą decydowały o przyszłym kształcie polskich miast i gmin. Co to są plany ogólne, kiedy powinny zostać uchwalone i jakie wyzwania dla inwestorów i samorządów związane są z ich wejściem w życie? W poniższym artykule prezentujemy analizę najważniejszych aspektów dotyczących planów ogólnych.
Wskazana wyżej reforma systemu planowania przestrzennego została wprowadzona ustawą z dnia 7 lipca 2023 r., która w większej części weszła w życie w dniu 24 września 2023 r. Jednocześnie, część zmian wprowadzonych wyżej powołaną nowelizacją, w tym przepisy uchylające obowiązywanie studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, wchodzi w życie dopiero z dniem 1 stycznia 2026 r.
Aktualnie, władze publiczne, a w szczególności samorządy gminne na terenie całego kraju, stoją przed wyzwaniem jakim jest sporządzenie i uchwalenie nowych aktów planistycznych tzw. planów ogólnych, które mają zastąpić poprzedzające je studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Modelowo, plany ogólne powinny zostać uchwalone do końca 2025 r., jednak w praktyce dochowanie tego terminu może okazać się nierealne. W konsekwencji, Ministerstwo Rozwoju i Technologii właśnie wystąpiło z propozycją nowelizacji przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, której celem będzie dostosowanie m.in. terminów utraty mocy obowiązującej studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego do realiów harmonogramu trwających prac planistycznych.
Nowelizacja z 2023 r., obok wielu innych regulacji, wprowadza do porządku prawnego odmieniane dzisiaj przez wszystkie przypadki tzw. „plany ogólne” tj. nowe opracowania planistyczne, które zastąpią obowiązujące dzisiaj studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Plany ogólne uchwalane będą co do zasady dla obszaru każdej z gmin i określać będą m.in.:
Innymi słowy, treść planów ogólnych determinować będzie rodzaj oraz cechy przyszłej zabudowy na danym terenie. Na marginesie, warto wskazać, że jedną z podstawowych różnic między planami ogólnymi a dzisiejszymi studiami uwarunkowań i kierunków zagospodarowania jest odmienny charakter prawny, a w konsekwencji różna moc przedmiotowych aktów. Podczas gdy studia uwarunkowań i warunków zagospodarowania przestrzennego nie mają charakteru obowiązującego źródła prawa tj. nie mogą w sposób bezpośredni kształtować praw i obowiązków obywateli, stanowiąc jedynie adresowane do organów władzy publicznej tzw. akty kierownictwa wewnętrznego, tak nowe plany ogólne, zgodnie z brzmieniem art. 13a u.p.z.p. są aktami prawa miejscowego, kwalifikując się tym samym do katalogu źródeł prawa wprost wskazanych w Konstytucji RP.
Zgodnie z brzmieniem art. 65 ust. 1 ustawy nowelizującej, studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin zachowują moc do dnia wejścia w życie planu ogólnego gminy w danej gminie, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2025 r.
Jeżeli zatem w powyższym terminie gmina nie zdąży z uchwaleniem planu ogólnego, począwszy od 1 stycznia 2026 r. obowiązujące studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego wygaśnie, a gminy nie będą jeszcze miały możliwości uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego jak również wydawania decyzji o warunkach zabudowy, co grozi z kolei ryzykiem czasowego paraliżu inwestycyjnego na terenie gminy.
Procedura uchwalenia planu ogólnego przewiduje obowiązek uwzględniania przez organy odpowiedzialne za prace planistyczne szeregu uwarunkowań rozwoju przestrzennego danej gminy, w tym elementów takich jak ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego województwa, czy też znajdujące się na obszarze gminy elementy takie jak: formy ochrony przyrody, obszary zagrożenia powodzią, tereny górnicze, udokumentowane złoża kopalin, obszary uzdrowisk – katalog wytycznych ustawowych jest tutaj bardzo rozległy (szerzej w art. 13b u.p.z.p.).
Ponadto, podobnie jak w przypadku znanych nam dotychczas aktów planistycznych, procedura uchwalenia planu ogólnego zakłada konieczność: z jednej strony, uzyskania szeregu uzgodnień i opinii ze strony różnego rodzaju instytucji i organów władzy publicznej, a z drugiej przeprowadzenia konsultacji społecznych. Powyższe czynniki wpływają na długość procedury planistycznej. Eksperci branżowi oraz samorządowcy są zgodni, że uchwalenie planów ogólnych do 31 grudnia 2025 r. w przypadku wielu gmin może okazać się niemożliwe, dlatego też Ministerstwo Rozwoju i Technologii pracuje aktualnie nad projektem ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (nr projektu UD198), którego celem jest m.in. wydłużenie okresu obowiązywania studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego do dnia 30 czerwca 2026 r., co pozwoli uniknąć ryzyk opisanych powyżej. Jak wynika z krótkiego uzasadnienia celu regulacji, do końca stycznia 2025 r. ok. 75 % gmin przystąpiło do sporządzenia planu ogólnego.
Ministerstwo nie podaje danych dotyczących statusu prac planistycznych i spodziewanych dat ich zakończenia, jak wynika jednak z przedłożonej propozycji, Ministerstwo prognozuje, że przedłużenie okresu obowiązywania studiów o dodatkowe pół roku umożliwi gminom zakończenie prac planistycznych i przyczyni się do uniknięcia chaosu planistycznego związanego z przedwczesnym wygaśnięciem studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Reforma planowania przestrzennego, choć niezbędna dla uporządkowania i usprawnienia rozwoju miast i gmin, niesie ze sobą szereg wyzwań dla sektora nieruchomości. Inwestorzy muszą liczyć się z koniecznością dostosowania swoich strategii do nowych realiów, w tym do potencjalnych ograniczeń inwestycyjnych, które mogą pojawić się w związku z wejściem w życie planów ogólnych. Z tej perspektywy kluczowe jest monitorowanie postępów prac nad planami ogólnymi w poszczególnych gminach oraz analiza ich treści pod kątem potencjału inwestycyjnego konkretnego terenu przeznaczonego pod inwestycje. Jak wskazano wyżej, opóźnienia w uchwalaniu planów ogólnych mogą prowadzić do czasowego paraliżu inwestycyjnego, co z kolei przełoży się na harmonogram realizacji projektów.
Wejście w życie planów ogólnych wiązać się będzie dla branży nieruchomości z nowymi wyzwaniami, do których należą w szczególności:
Zważywszy na fakt, że zarówno problematyka zasygnalizowana powyżej, jak i pozostałe kwestie dotyczące reformy polskiego systemu planowania przestrzennego mają szalenie istotne znaczenie praktyczne dla naszych klientów, Kancelaria TGC Corporate Lawyers będzie monitorowała przebieg dalszych prac nad wdrażaniem nowych przepisów.
W obliczu dynamicznych zmian w planowaniu przestrzennym, nasi klienci mogą liczyć na kompleksowe wsparcie. Oferujemy profesjonalną ocenę nieruchomości pod kątem inwestycyjnym, uwzględniając nowe regulacje i potencjalne zmiany w planach ogólnych.
Pomagamy również w interpretacji nowych przepisów, identyfikacji potencjalnych ryzyk i szans inwestycyjnych. Dzięki naszej wiedzy i doświadczeniu, klienci mogą podejmować świadome decyzje, minimalizując ryzyko i maksymalizując potencjał swoich inwestycji.
Sprawdź naszą usługę:
Prawo nieruchomości – obsługa prawna firm
ul. Hrubieszowska 2
01-209 Warszawa
Polska
+48 22 295 33 00
contact@tgc.eu
NIP: 525-22-71-480, KRS: 0000167447,
REGON: 01551820200000. Sąd Rejonowy dla
m.st. Warszawy, XII Wydział Gospodarczy