Reforma planowania przestrzennego w Polsce – co dalej z planami ogólnymi?

Największa od lat reforma obowiązującego w Polsce systemu planowania przestrzennego tj. nowelizacja ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 z późn. zm.) – dalej „u.p.z.p.”, wprowadzona nowelizacją z 2023 roku, wiąże się z szeregiem wyzwań dotyczących m.in. konieczności wdrożenia do końca 2025 roku nowych aktów planistycznych – planów ogólnych. Te nowe dokumenty planistyczne będą decydowały o przyszłym kształcie polskich miast i gmin. Co to są plany ogólne, kiedy powinny zostać uchwalone i jakie wyzwania dla inwestorów i samorządów związane są z ich wejściem w życie? W poniższym artykule prezentujemy analizę najważniejszych aspektów dotyczących planów ogólnych.

O nowych realiach planowania przestrzennego w Polsce

Wskazana wyżej reforma systemu planowania przestrzennego została wprowadzona ustawą z dnia 7 lipca 2023 r., która w większej części weszła w życie w dniu 24 września 2023 r. Jednocześnie, część zmian wprowadzonych wyżej powołaną nowelizacją, w tym przepisy uchylające obowiązywanie studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, wchodzi w życie dopiero z dniem 1 stycznia 2026 r.

Aktualnie, władze publiczne, a w szczególności samorządy gminne na terenie całego kraju, stoją przed wyzwaniem jakim jest sporządzenie i uchwalenie nowych aktów planistycznych tzw. planów ogólnych, które mają zastąpić poprzedzające je studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Modelowo, plany ogólne powinny zostać uchwalone do końca 2025 r., jednak w praktyce dochowanie tego terminu może okazać się nierealne. W konsekwencji, Ministerstwo Rozwoju i Technologii właśnie wystąpiło z propozycją nowelizacji przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, której celem będzie dostosowanie m.in. terminów utraty mocy obowiązującej studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego do realiów harmonogramu trwających prac planistycznych.

Reforma planowania przestrzennego – „plany ogólne” i ich znaczenie

Nowelizacja z 2023 r., obok wielu innych regulacji, wprowadza do porządku prawnego odmieniane dzisiaj przez wszystkie przypadki tzw. „plany ogólne” tj. nowe opracowania planistyczne, które zastąpią obowiązujące dzisiaj studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Plany ogólne uchwalane będą co do zasady dla obszaru każdej z gmin i określać będą m.in.:

strefy planistyczne – poprzez wyróżnienie m.in. stref z zabudową jednorodzinną, wielorodzinną, stref usługowych, w tym stref handlu wielkopowierzchniowego);
gminne standardy urbanistyczne, które określą tak istotne parametry inwestycyjne jak np. wartość maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy, maksymalną wysokość zabudowy, maksymalny udziału powierzchni zabudowy, czy minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej;
tzw. obszary uzupełnienia zabudowy – ten jak się wydaje niepozorny termin kryje w sobie jedną z fundamentalnych zmian wynikających z reformy, zgodnie z którą decyzje o warunkach zabudowy będą wydawane wyłącznie dla terenów, które w planie ogólnym zakwalifikowane zostały właśnie jako obszary uzupełnienia zabudowy (brak zatem stosownej regulacji w planie ogólnym co do zasady istotnie ograniczy możliwości inwestycyjne na terenach, które nie zostały objęte ustaleniami planów miejscowych);
obszary zabudowy śródmiejskiej.

Innymi słowy, treść planów ogólnych determinować będzie rodzaj oraz cechy przyszłej zabudowy na danym terenie. Na marginesie, warto wskazać, że jedną z podstawowych różnic między planami ogólnymi a dzisiejszymi studiami uwarunkowań i kierunków zagospodarowania jest odmienny charakter prawny, a w konsekwencji różna moc przedmiotowych aktów. Podczas gdy studia uwarunkowań i warunków zagospodarowania przestrzennego nie mają charakteru obowiązującego źródła prawa tj. nie mogą w sposób bezpośredni kształtować praw i obowiązków obywateli, stanowiąc jedynie adresowane do organów władzy publicznej tzw. akty kierownictwa wewnętrznego, tak nowe plany ogólne, zgodnie z brzmieniem art. 13a u.p.z.p. są aktami prawa miejscowego, kwalifikując się tym samym do katalogu źródeł prawa wprost wskazanych w Konstytucji RP.

Do kiedy studia uwarunkowań? Terminy i obowiązki gmin

Zgodnie z brzmieniem art. 65 ust. 1 ustawy nowelizującej, studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin zachowują moc do dnia wejścia w życie planu ogólnego gminy w danej gminie, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2025 r.

Jeżeli zatem w powyższym terminie gmina nie zdąży z uchwaleniem planu ogólnego, począwszy od 1 stycznia 2026 r. obowiązujące studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego wygaśnie, a gminy nie będą jeszcze miały możliwości uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego jak również wydawania decyzji o warunkach zabudowy, co grozi z kolei ryzykiem czasowego paraliżu inwestycyjnego na terenie gminy.

Procedura planistyczna – wydłużenie terminu obowiązywania studiów uwarunkowań

Procedura uchwalenia planu ogólnego przewiduje obowiązek uwzględniania przez organy odpowiedzialne za prace planistyczne szeregu uwarunkowań rozwoju przestrzennego danej gminy, w tym elementów takich jak ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego województwa, czy też znajdujące się na obszarze gminy elementy takie jak: formy ochrony przyrody, obszary zagrożenia powodzią, tereny górnicze, udokumentowane złoża kopalin, obszary uzdrowisk – katalog wytycznych ustawowych jest tutaj bardzo rozległy (szerzej w art. 13b u.p.z.p.).

Ponadto, podobnie jak w przypadku znanych nam dotychczas aktów planistycznych, procedura uchwalenia planu ogólnego zakłada konieczność: z jednej strony, uzyskania szeregu uzgodnień i opinii ze strony różnego rodzaju instytucji i organów władzy publicznej, a z drugiej przeprowadzenia konsultacji społecznych. Powyższe czynniki wpływają na długość procedury planistycznej. Eksperci branżowi oraz samorządowcy są zgodni, że uchwalenie planów ogólnych do 31 grudnia 2025 r. w przypadku wielu gmin może okazać się niemożliwe, dlatego też Ministerstwo Rozwoju i Technologii pracuje aktualnie nad projektem ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (nr projektu UD198), którego celem jest m.in. wydłużenie okresu obowiązywania studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego do dnia 30 czerwca 2026 r., co pozwoli uniknąć ryzyk opisanych powyżej. Jak wynika z krótkiego uzasadnienia celu regulacji, do końca stycznia 2025 r. ok. 75 % gmin przystąpiło do sporządzenia planu ogólnego.

Ministerstwo nie podaje danych dotyczących statusu prac planistycznych i spodziewanych dat ich zakończenia, jak wynika jednak z przedłożonej propozycji, Ministerstwo prognozuje, że przedłużenie okresu obowiązywania studiów o dodatkowe pół roku umożliwi gminom zakończenie prac planistycznych i przyczyni się do uniknięcia chaosu planistycznego związanego z przedwczesnym wygaśnięciem studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – jak wpłynie na sektor nieruchomości i działania inwestorów?

Reforma planowania przestrzennego, choć niezbędna dla uporządkowania i usprawnienia rozwoju miast i gmin, niesie ze sobą szereg wyzwań dla sektora nieruchomości. Inwestorzy muszą liczyć się z koniecznością dostosowania swoich strategii do nowych realiów, w tym do potencjalnych ograniczeń inwestycyjnych, które mogą pojawić się w związku z wejściem w życie planów ogólnych. Z tej perspektywy kluczowe jest monitorowanie postępów prac nad planami ogólnymi w poszczególnych gminach oraz analiza ich treści pod kątem potencjału inwestycyjnego konkretnego terenu przeznaczonego pod inwestycje. Jak wskazano wyżej, opóźnienia w uchwalaniu planów ogólnych mogą prowadzić do czasowego paraliżu inwestycyjnego, co z kolei przełoży się na harmonogram realizacji projektów.

Wejście w życie planów ogólnych wiązać się będzie dla branży nieruchomości z nowymi wyzwaniami, do których należą w szczególności:

Niepewność inwestycyjna:

nowe plany ogólne mogą wprowadzić zmiany w przeznaczeniu terenów, co wpłynie na wartość nieruchomości i plany inwestycyjne;
opóźnienia w uchwalaniu planów ogólnych wraz z jednoczesną utratą mocy obowiązującej studiów uwarunkowań może prowadzić do paraliżu inwestycyjnego, blokując realizację nowych projektów;
konieczność dostosowania się do nowych standardów urbanistycznych.

Ograniczenia w uzyskiwaniu decyzji o warunkach zabudowy:

decyzje o warunkach zabudowy będą wydawane tylko dla terenów oznaczonych w planie ogólnym jako „obszary uzupełnienia zabudowy”, co w przypadku niezaliczenia danej nieruchomości do powyżej kategorii i nieobjęcia jej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego może przyczynić się do ograniczenia możliwości zabudowy nieruchomości zgodnie z planami inwestora z daty zakupu gruntu;

Wzrost kosztów i wydłużenie czasu realizacji inwestycji:

Konieczność dostosowania projektów do nowych planów ogólnych może generować dodatkowe koszty po stronie inwestorów, którzy są na etapie projektowania, a którzy nie uzyskają stosownych pozwoleń przed wejściem w życie nowych regulacji;
opóźnienie procesu inwestycyjnego – wielu z inwestorów będzie zmuszona do wstrzymania się z postępem prac projektowych i uzyskaniem pozwoleń inwestycyjnych do czasu wyklarowania się brzmienia nowych regulacji dotyczących przeznaczenia niektórych terenów inwestycyjnych.

Ryzyko konfliktów z samorządami:

spory interpretacyjne dotyczące brzmienia nowych przepisów pomiędzy inwestorami a samorządami.

Dostosowanie do nowych realiów:

Potrzeba nawiązania współpracy z ekspertami, którzy pomogą inwestorom odnaleźć się w realiach nowych przepisów.

Reforma planowania przestrzennego – jak możemy pomóc?

Zważywszy na fakt, że zarówno problematyka zasygnalizowana powyżej, jak i pozostałe kwestie dotyczące reformy polskiego systemu planowania przestrzennego mają szalenie istotne znaczenie praktyczne dla naszych klientów, Kancelaria TGC Corporate Lawyers będzie monitorowała przebieg dalszych prac nad wdrażaniem nowych przepisów.

W obliczu dynamicznych zmian w planowaniu przestrzennym, nasi klienci mogą liczyć na kompleksowe wsparcie. Oferujemy profesjonalną ocenę nieruchomości pod kątem inwestycyjnym, uwzględniając nowe regulacje i potencjalne zmiany w planach ogólnych.

Pomagamy również w interpretacji nowych przepisów, identyfikacji potencjalnych ryzyk i szans inwestycyjnych. Dzięki naszej wiedzy i doświadczeniu, klienci mogą podejmować świadome decyzje, minimalizując ryzyko i maksymalizując potencjał swoich inwestycji.

Sprawdź naszą usługę:
Prawo nieruchomości – obsługa prawna firm

Zapytaj o ofertę