Rękojmia i gwarancja w umowie o roboty budowlane

Roboty budowlane stanowią znaczny koszt dla inwestorów, lecz niestety nie zawsze są wykonywane profesjonalnie, tj. zgodnie z zasadami sztuki budowlanej, najnowszymi osiągnięciami technicznymi lub projektem. Często są także kończone dużo później niż przewidywała to umowa. Co może zrobić inwestor/właściciel, gdy napotka wady budowlane?

Z art. 647 K.c. wynika, że „przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia”. W przypadku niewykonania lub niewłaściwego wykonania obiektu inwestorzy mogą dochodzić swoich roszczeń od wykonawców robót budowlanych na trzy sposoby:

• żądać naprawienia szkody na zasadach ogólnych,
• skorzystać z rękojmi za wady fizyczne obiektu lub
• skorzystać z gwarancji jakości. Jako, że naprawienie szkody na zasadach ogólnych nie odbiega w przypadku robót budowlanych od generalnych zasad, w dalszej części artykułu autor skupi się na instytucjach rękojmi i gwarancji.

Rękojmia za wady

Rękojmia za wady w umowie o roboty budowlane stanowi szczególną formę ochrony inwestora/właściciela, która jest całkowicie niezależna od winy i wiedzy wykonawcy oraz od wystąpienia szkody powstałej wskutek wydania przedmiotu z wadami. Jest to instytucja całkowicie niezależna od uprawnień związanych z niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem umowy na zasadach ogólnych, czy też gwarancji jakości.

W Kodeksie cywilnym nie ma szczegółowych unormowań dotyczących rękojmi za wady wykonanych robót budowlanych. Zgodnie z art. 656 § 1 k.c. „do rękojmi za wady wykonanego obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło”. Przepis ten odsyła do art. 638 § 1 k.c., który stanowi, że „Do odpowiedzialności za wady dzieła stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży.” Ponadto przepis ten wprowadza wyłączenie odpowiedzialności wykonawcy, jeżeli wada dzieła (tu: robót budowlanych) powstała z przyczyny tkwiącej w materiale dostarczonym przez zamawiającego (tu: inwestora/właściciela).

Tym samym w przypadku umów o roboty budowlane stosuje się „odpowiednio” przepisy o rękojmi przy sprzedaży. „Odpowiednie” stosowanie może polegać zaś na stosowaniu tych przepisów: w takim samym zakresie i zgodnie z ich treścią , lub stosowaniu ich z pewnymi modyfikacjami wynikającymi ze specyfiki umowy o roboty budowlane, bądź na niestosowaniu ich wcale.

Wada fizyczna

Zgodnie z art. 556¹ k.c. „wada fizyczna” oznacza niezgodność „obiektu” z umową o roboty budowlane. Obiekt będzie niezgodny z umową w szczególności, jeśli:

• nie posiada właściwości, które powinien mieć ze względu na cel oznaczony w umowie albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
• nie posiada właściwości, o których istnieniu wykonawca zapewnił inwestora;
• nie nadaje się do celu, o którym inwestor poinformował wykonawcę przy zawarciu umowy, a wykonawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jego przeznaczenia;
• został inwestorowi wydany w stanie niezupełnym.

„Obiekt” ma wadę fizyczną także w razie jego nieprawidłowego zamontowania i uruchomienia (nieprawidłowego uruchomienia oraz zamontowania w nim rzeczy), jeżeli czynności te zostały wykonane przez wykonawcę lub osobę trzecią, za którą wykonawca ponosi odpowiedzialność, albo przez inwestora, który postąpił według instrukcji otrzymanej od wykonawcy.

Wykonawca stosownie do art. 568 § 1 k.c. odpowiada z tytułu rękojmi jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Z kolei w umowie o roboty budowlane kodeksowo używane jest pojęcie „obiekt”.

Okres rękojmi

Wydaje się uzasadnione pytanie, czy przez pojęcie „obiekt”, użyte w kodeksie cywilnym na potrzeby rękojmi można rozumieć „nieruchomość” w znaczeniu art. 568 k.c. Niewątpliwie celem ustawodawcy było ujednolicenie okresu czasu trwania rękojmi do wszystkich obiektów, które stanowią przedmiot świadczenia wykonawcy w umowie o roboty budowlane.

 Tym samym można więc „racjonalnie” uznać, że w praktyce wszelkie „obiekty” w rozumieniu przepisów o robotach budowlanych powinny zawierać się w pojęciu „nieruchomość”, w związku z czym długość okresu rękojmi powinna wynieść 5 lat. Nie będzie dotyczyło to oczywiście sytuacji, w której wykonawcy nie wykonują „obiektu budowlanego”, lecz jedynie go w pewnym zakresie remontują lub wykańczają – w takim przypadku mamy do czynienia z umową o dzieło i okres rękojmi wynosi 2 lata.

Uprawnienia z rękojmi

W okresie rękojmi jeżeli obiekt posiada wadę, inwestor może żądać usunięcia wady (art. 561 § 1 k.c.), a wykonawca zobowiązany jest usunąć wadę w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla inwestora (art. 561 § 2 k.c.). Jeżeli jednak byłoby to niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów, wykonawca może odmówić usunięcia wady.

Należy podkreślić, że jeżeli inwestorem jest przedsiębiorca, wykonawca może odmówić usunięcia wady także wtedy, gdy koszty zaspokojenia roszczenia o usunięcie są wyższe od wysokości należnego wynagrodzenia wykonawcy. Z ekonomicznego punktu widzenia niezasadne byłoby zagwarantowanie inwestorowi prawa żądania usunięcia wady w każdym przypadku. W tej sytuacji inwestor będzie mógł żądać obniżenia wynagrodzenia albo od umowy odstąpić.

W przypadku, gdy „obiekt” posiada wadę, inwestor może także złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo o odstąpieniu od umowy, chyba że wykonawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla inwestora usunie wadę (art. 560 § 1 k.c.). Ograniczenie to nie będzie miało zastosowania, jeżeli „obiekt” był już naprawiany przez wykonawcę albo wykonawca nie uczynił zadość obowiązkowi usunięcia wady. Inwestor nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna (art. 568 § 1 k.c.).

Terminy zgłoszenia wady

Roszczenie inwestora o usunięcie wady przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. Jeżeli zaś inwestorem jest konsument, bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem pięciu lat od oddania obiektu inwestorowi.

Co więcej w tych terminach inwestor może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo o obniżeniu ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej. Jeżeli inwestor żądał usunięcia wady, bieg terminu do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny rozpoczyna się z chwilą bezskutecznego upływu terminu do usunięcia wady. Warto podkreślić, że upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił.

Umowna zmiana zakresu rękojmi

Należy również pamiętać, że na podstawie art. 558 § 1 k.c. strony mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć. Taka zmiana zakresu odpowiedzialności może nastąpić w umowie o roboty budowlane albo innym stosunku prawnym. Co istotne, jeżeli inwestorem jest konsument, ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest dopuszczalne tylko w przypadkach określonych w przepisach szczególnych. Wobec tego klauzule umowne wyłączające lub ograniczające odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi, zamieszczone w umowie sprzedaży zawieranej z konsumentem, będą nieważne. Ponadto, w każdym przypadku ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi będzie bezskuteczne, jeżeli wykonawca wadę podstępnie zataił.

Gwarancja jakości

W przeciwieństwie do uprawnień z tytułu rękojmi z uprawnień z gwarancji jakości inwestor może skorzystać wtedy, gdy została ona udzielona przez wykonawcę i tylko w zakresie w jakim została ona udzielona. Co istotne nawet jeśli wykonawca nie udzielił gwarancji na roboty budowlane, to zawsze inwestor może skorzystać z wyżej opisanych uprawnień z tytułu rękojmi za wady.

Udzielenie gwarancji następuje przez złożenie oświadczenia przez wykonawcę określającego obowiązki gwaranta (wykonawcy udzielającego gwarancji) i uprawnienia inwestora, w przypadku gdy wykonany obiekt budowlany nie ma właściwości określonych w tym oświadczeniu. Obowiązki wykonawcy mogą w szczególności polegać na zwrocie zapłaconej ceny, wymianie rzeczy bądź jej naprawie oraz zapewnieniu innych usług. Strony mogą dowolnie określić w umowie o roboty budowlane okres trwania gwarancji, procedurę zgłoszenia wad, uprawnienia inwestora w przypadku ich zaistnienia czy skutki ich nieusunięcia przez wykonawcę.

W przypadku sformalizowania procedury zgłaszania wad inwestor jest zobowiązany do zastosowania się do ustalonej procedury pod rygorem nieodwracalnego utracenia uprawnień z gwarancji – o czym także należy pamiętać , gdyż pominięcie tego elementu tej skomplikowanej „układanki” może w praktyce uniemożliwić jakiekolwiek dochodzenie przyszłych roszczeń.

Autor:

Paweł Góra
Radca Prawny
TGC Corporate Lawyers

Kodeks cywilny – sprawdź, jak możemy pomóc: