Rękojmia i gwarancja w umowie o roboty budowlane

Roboty budowlane stanowią znaczny koszt dla inwestorów, lecz niestety nie zawsze są wykonywane profesjonalnie, tj. zgodnie z zasadami wiedzy technicznej i praktyki inżynierskiej lub projektem. Często są także kończone dużo później niż przewidywała to umowa. 

Co może zrobić inwestor, gdy napotka wady budowlane? 

Z art. 647 K.c. wynika, że „przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia”. W przypadku niewykonania lub niewłaściwego wykonania obiektu inwestorzy mogą dochodzić swoich roszczeń od wykonawców robót budowlanych na trzy sposoby: 

Jako, że naprawienie szkody na zasadach ogólnych nie odbiega w przypadku robót budowlanych od generalnych zasad, w dalszej części artykułu przedstawione zostaną instytucje rękojmi i gwarancji. 

Rękojmia za wady

Rękojmia za wady w umowie o roboty budowlane stanowi szczególną formę ochrony inwestora, która jest całkowicie niezależna od winy i wiedzy wykonawcy oraz od wystąpienia szkody powstałej wskutek wydania przedmiotu z wadami. Jest to instytucja całkowicie niezależna od uprawnień związanych z niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem umowy na zasadach ogólnych, jak również gwarancją jakości. 

W Kodeksie cywilnym nie ma szczegółowych unormowań dotyczących rękojmi za wady wykonanych robót budowlanych. Zgodnie z art. 656 § 1 k.c. „do rękojmi za wady wykonanego obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło”. Przepis ten odsyła do art. 638 § 1 k.c., który stanowi, że „Do odpowiedzialności za wady dzieła stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży.” Ponadto przepis ten wprowadza wyłączenie odpowiedzialności wykonawcy, jeżeli wada dzieła (tu: robót budowlanych) powstała z przyczyny tkwiącej w materiale dostarczonym przez zamawiającego (tu: inwestora). 

Tym samym w przypadku umów o roboty budowlane stosuje się „odpowiednio” przepisy o rękojmi przy sprzedaży. „Odpowiednie” stosowanie może polegać zaś na stosowaniu tych przepisów: w takim samym zakresie i zgodnie z ich treścią, lub stosowaniu ich z pewnymi modyfikacjami wynikającymi ze specyfiki umowy o roboty budowlane, bądź na niestosowaniu ich wcale.

Orzecznictwo: 

Przewidziana w art. 556 § 1 k.c. odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy jest odpowiedzialnością bezwzględną, której wystarczającą przesłanką faktyczną jest ustalenie, że sprzedana kupującemu rzecz wykazuje cechy kwalifikujące ją w danym stosunku prawnym jako rzecz wadliwą. (Wyrok SN z 27.01.2017 r., V CSK 161/16). 

Wada fizyczna

Zgodnie z art. 556¹ k.c. „wada fizyczna” oznacza niezgodność „obiektu” z umową o roboty budowlane. Obiekt będzie niezgodny z umową w szczególności, jeśli: 

„Obiekt” ma wadę fizyczną także w razie jego nieprawidłowego zamontowania i uruchomienia (nieprawidłowego uruchomienia oraz zamontowania w nim urządzeń, instalacji, itp.), jeżeli czynności te zostały wykonane przez wykonawcę lub osobę trzecią, za którą wykonawca ponosi odpowiedzialność, albo przez inwestora, który postąpił według instrukcji otrzymanej od wykonawcy. 

Orzecznictwo: 

1. Pojęcie wad istotnych i nieistotnych funkcjonuje w praktyce budowlanej, ale również w orzecznictwie sądowym. Takie rozróżnienie wywołuje daleko idące skutki prawne, ponieważ jeżeli dzieło (roboty budowlane) ma wady istotne, oddanie dzieła (robót budowlanych) nie powoduje wymagalności wynagrodzenia, natomiast gdy jest dotknięte wadą nieistotną jego oddanie powoduje w myśl art. 642 § 1 k.c. wymagalność wynagrodzenia wykonawcy, zaś zamawiający może domagać się usunięcia wady lub obniżenia wynagrodzenia, jeżeli wady nieistotne nie dadzą się usunąć. (Wyrok SA w Poznaniu z 14.10.2020 r., I AGa 137/20). 

2. Okoliczność, iż wada ma charakter usuwalny, nie wyklucza przyjęcia, że wada ta jest jednocześnie wadą istotną. Brak jest jakichkolwiek podstaw, by traktować oba pojęcia jako synonimiczne. Desygnaty nazw: „wada istotna” i „wada nieusuwalna” nie są tożsame, zakresy tych pojęć krzyżują się. (Wyrok SA w Łodzi z 22.03.2016 r., I ACa 1154/15). 

3. Za wady istotne obiektu uważa się wady czyniące obiekt niezdatnym do użytku lub wyraźnie sprzeciwiające się umowie. (Wyrok SA w Lublinie z 12.01.2024 r., I AGa 98/23). 

Okres rękojmi

Wykonawca stosownie do art. 568 § 1 k.c. odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Z kolei jeżeli chodzi o umowę o roboty budowlane, to kodeks cywilny posługuje się pojęciem „obiekt”. 

Uzasadnione jest zatem pytanie, czy przez pojęcie „obiekt”, użyte w kodeksie cywilnym na potrzeby rękojmi dla umów o roboty budowlane można rozumieć „nieruchomość” w znaczeniu art. 568 k.c. Niewątpliwie celem ustawodawcy było ujednolicenie okresu czasu trwania rękojmi do wszystkich obiektów, które stanowią przedmiot świadczenia wykonawcy w umowie o roboty budowlane. 

 Tym samym można więc racjonalnie uznać, że w praktyce wszelkie „obiekty” w rozumieniu przepisów o robotach budowlanych powinny zawierać się w pojęciu „nieruchomość”, w związku z czym długość okresu rękojmi powinna wynieść 5 lat.  

Uprawnienia z rękojmi

W okresie rękojmi jeżeli obiekt posiada wadę, inwestor może żądać usunięcia wady (art. 561 § 1 k.c.), a wykonawca zobowiązany jest usunąć wadę w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla inwestora (art. 561 § 2 k.c.). Jeżeli jednak byłoby to niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów, wykonawca może odmówić usunięcia wady. 

Należy podkreślić, że jeżeli inwestorem jest przedsiębiorca, wykonawca może odmówić usunięcia wady także wtedy, gdy koszty zaspokojenia roszczenia o usunięcie są wyższe od wysokości należnego wynagrodzenia wykonawcy. Z ekonomicznego punktu widzenia niezasadne byłoby zagwarantowanie inwestorowi prawa żądania usunięcia wady w każdym przypadku. W tej sytuacji inwestor będzie mógł żądać obniżenia wynagrodzenia albo od umowy odstąpić. 

W przypadku, gdy „obiekt” posiada wadę, inwestor może także złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo o odstąpieniu od umowy, chyba że wykonawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla inwestora usunie wadę (art. 560 § 1 k.c.). Ograniczenie to nie będzie miało zastosowania, jeżeli „obiekt” był już naprawiany przez wykonawcę albo wykonawca nie uczynił zadość obowiązkowi usunięcia wady. Inwestor nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna (art. 560 § 4 k.c.). 

Orzecznictwo: 

(…) Zamawiający może odmówić odbioru dzieła i zapłaty wynagrodzenia, gdy w chwili oddania ma ono wady istotne, które uniemożliwiają korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem lub sprzeciwiają się wyraźnie umowie. Charakter tych wad jest bowiem tego rodzaju, że nie można uznać, aby dzieło nimi dotknięte było wydane przez przyjmującego zamówienie zgodnie z zobowiązaniem, od czego jest uzależniona wymagalność roszczenia o zapłatę wynagrodzenia. Za stanowiskiem tym przemawia charakter umowy o dzieło jako umowy rezultatu, wzgląd na zasadę ekwiwalentności świadczeń stron tej umowy (art. 642 § 1 k.c. i art. 488 § 2 k.c.) oraz charakter przepisów o odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady dzieła, których celem jest przede wszystkim wzmocnienie, a nie osłabienie ochrony zamawiającego dzieło w stosunku do ochrony wynikającej z przepisów ogólnych o odpowiedzialności z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. (Wyrok SN z 21.02.2025 r., II CSKP 2353/22). 

Terminy zgłoszenia wady

Roszczenie inwestora o usunięcie wady przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. Jeżeli zaś inwestorem jest konsument, bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem pięciu lat od oddania obiektu inwestorowi. 

Co więcej w tych terminach inwestor może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo o obniżeniu ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej. Jeżeli inwestor żądał usunięcia wady, bieg terminu do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny rozpoczyna się z chwilą bezskutecznego upływu terminu do usunięcia wady. Warto podkreślić, że upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił. 

Orzecznictwo: 

W odniesieniu do uprawnień z rękojmi, mających charakter roszczeń, w tym także do roszczenia o obniżenie ceny, termin z art. 568 § 1 KC jest terminem zawitym do realizacji ich na drodze sądowej. Po jego upływie roszczenia te wygasają i nie mogą być skutecznie dochodzone przed sądem. Dla zachowania tego terminu nie wystarczy zatem zawiadomienie sprzedawcy o wadzie i zażądanie obniżenia ceny. Konieczne jest wystąpienie przez kupującego w tym terminie ze stosownym powództwem do sądu, zgodnie bowiem ze stosowanym w drodze analogii art. 123 § 1 pkt 1 KC, bieg terminu do dochodzenia roszczenia przerywa dokonana przed sądem czynność przedsięwzięta bezpośrednio w celu dochodzenia roszczenia, a nie zgłoszenie roszczenia dłużnikowi. (Wyrok SA w Katowicach z 26.07.2017 r., I ACa 168/17). 

Umowna zmiana zakresu rękojmi

Należy również pamiętać, że na podstawie art. 558 § 1 k.c. strony mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć. Taka zmiana zakresu odpowiedzialności może nastąpić w umowie o roboty budowlane albo innym stosunku prawnym. Co istotne, jeżeli inwestorem jest konsument, ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest dopuszczalne tylko w przypadkach określonych w przepisach szczególnych. Wobec tego klauzule umowne wyłączające lub ograniczające odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi, zamieszczone w umowie sprzedaży zawieranej z konsumentem, będą nieważne. Ponadto, w każdym przypadku ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi będzie bezskuteczne, jeżeli wykonawca wadę podstępnie zataił. 

Orzecznictwo: 

1. Strony umowy o dzieło czy umowy o roboty budowlane mogą w zawieranej umowie wyłączyć przyszłą odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady, zaś w świetle odpowiednio stosowanego przepisu art. 558 § 2 k.c. wyłączenie tego rodzaju będzie bezskuteczne, jeśli w chwili odbioru dzieła czy też wykonanych robót wykonawca podstępnie zataił jego wady. (Wyrok SA w Łodzi z 31.10.2017 r., I ACa 318/17). 
    

2. Do przyjęcia podstępnego zatajenia wady nie wystarcza wiedza sprzedawcy o wadzie i niepoinformowanie o tym kupującego. Podstępne zatajenie wymaga umyślności, działania sprzedawcy, które może przejawiać się w maskowaniu wady lub udzielaniu kupującemu zapewnienia. (Wyrok SN z 7.11.2013 r., V CSK 579/12, OSNC-ZD 2014, nr 4, poz. 38.). 

Gwarancja jakości

W przeciwieństwie do uprawnień z tytułu rękojmi z uprawnień z gwarancji jakości inwestor może skorzystać wtedy, gdy została ona udzielona przez wykonawcę i tylko w zakresie w jakim została ona udzielona. Co istotne, nawet jeśli wykonawca nie udzielił gwarancji na roboty budowlane, to zawsze inwestor może skorzystać z wyżej opisanych uprawnień z tytułu rękojmi za wady. 

Udzielenie gwarancji następuje przez złożenie oświadczenia przez wykonawcę określającego obowiązki gwaranta (wykonawcy udzielającego gwarancji) i uprawnienia inwestora, w przypadku, gdy wykonany obiekt budowlany nie ma właściwości określonych w tym oświadczeniu. Obowiązki wykonawcy mogą w szczególności polegać na zwrocie zapłaconej ceny, wymianie rzeczy bądź jej naprawie oraz zapewnieniu innych usług. Strony mogą dowolnie określić w umowie o roboty budowlane okres trwania gwarancji, procedurę zgłoszenia wad, uprawnienia inwestora w przypadku ich zaistnienia czy skutki ich nieusunięcia przez wykonawcę. 

W przypadku sformalizowania procedury zgłaszania wad inwestor jest zobowiązany do zastosowania się do ustalonej procedury pod rygorem nieodwracalnego utracenia uprawnień z gwarancji – o czym także należy pamiętać, gdyż pominięcie tego elementu może w praktyce uniemożliwić jakiekolwiek dochodzenie przyszłych roszczeń gwarancyjnych. 

Q&A:  

Podsumowanie: 

Rękojmia i gwarancja to dwa kluczowe mechanizmy chroniące inwestora w przypadku wad robót budowlanych. Zgodnie z art. 647 Kodeksu cywilnego wykonawca ma obowiązek oddać obiekt wykonany zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a inwestor – odebrać go i zapłacić wynagrodzenie. Jeżeli obiekt ma wady lub został wykonany nienależycie, inwestor może dochodzić roszczeń na zasadach ogólnych, z tytułu rękojmi lub z gwarancji jakości (jeżeli została udzielona). 

Rękojmia jest ustawową odpowiedzialnością wykonawcy za wady obiektu i działa niezależnie od jego winy czy powstania szkody. W przypadku robót budowlanych stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży. Wadą fizyczną jest niezgodność obiektu z umową, np. brak wymaganych właściwości, nieprzydatność do celu lub nieprawidłowy montaż. 

Okres rękojmi wynosi 5 lat dla obiektów budowlanych (traktowanych jak nieruchomości). W tym czasie inwestor może żądać usunięcia wad, obniżenia wynagrodzenia albo odstąpienia od umowy (gdy wada jest istotna). Roszczenie o usunięcie wady przedawnia się co do zasady po roku od jej wykrycia. 

Strony mogą zmodyfikować zakres rękojmi w umowie, jednak ograniczenia te nie obowiązują wobec konsumentów ani w przypadku podstępnego zatajenia wady. 

Gwarancja jakości jest dobrowolna i obowiązuje tylko wtedy, gdy wykonawca jej udzielił. Określa ona zakres odpowiedzialności, sposób zgłaszania wad oraz uprawnienia inwestora. Niespełnienie procedur zgłoszeniowych może skutkować utratą uprawnień z gwarancji. Nawet bez gwarancji inwestor zachowuje ochronę wynikającą z rękojmi. 

Autorzy:

Paweł Góra, Radca Prawny 

Marcin Hoffmann, Aplikant Radcowski 

Grzegorz Witczak, Adwokat 

Kodeks cywilny – sprawdź, jak możemy pomóc: