Sytuacja prawna najemców w galeriach handlowych

W związku z obecną sytuacją gospodarczą spowodowaną pandemią wirusa SARS CoV-2, zwanym potocznie koronawirusem, wielu przedsiębiorców znalazło się w niekorzystnej sytuacji finansowej.  W szczególności dotyczy to sytuacji sklepów i restauracji w galeriach handlowych. Rozporządzeniem Ministra Zdrowia zostały one bowiem czasowo zamknięte.

Dla najemców szczególnie istotne jest obecnie znalezienie rozwiązań, które pozwolą przynajmniej na częściowe obniżenie czynszów przez czas, w którym nie mogą osiągać przychodów z uwagi na ustawowe zamknięcie ich lokali.

W artykule niniejszym zarysowane zostaną niektóre z rozwiązań, którymi najemcy powinni się zainteresować.

Nadzwyczajna zmiana okoliczności

Każda umowa zawierana jest w określonej sytuacji społeczno-ekonomicznej. Jej zmiana może wpłynąć na możliwość wykonania zobowiązania. O ile jest ona duża i może przez to rodzić pokrzywdzenie jednej ze stron, system prawny umożliwia wystąpienie pokrzywdzonej stronie z powództwem o odpowiednie dostosowanie takiej umowy przez sąd do zmienionych warunków gospodarczych.

Tak epidemia, jak i zmiana stanu prawnego wskutek panującej epidemii umożliwia pokrzywdzonej stronie wystąpienie do sądu z omawianym tu powództwem.

W szczególności akt prawny wprowadzający zmiany w zakresie funkcjonowania pewnych sektorów gospodarki może stanowić nadzwyczajną zmianę okoliczności. Rozporządzenie Ministra Zdrowia w sprawie ogłoszenia stanu zagrożenia epidemicznego zabrania najemcom powierzchni handlowej w sklepach wielkopowierzchniowych prowadzić działalność gospodarczą. Mimo to cały czas pozostają oni na mocy właściwych umów najmu zobowiązani do zapłaty czynszu. Sytuacja taka stawia najemców w sytuacji skrajnie niekorzystnej. Nie osiągają żadnych przychodów a i tak muszą ponosić koszty najmu powierzchni, z której nie mogą skorzystać.

Powyższe powoduje, że wykonywanie przez czas trwania zakazu umów najmu zgodnie z ich treścią wywoła przeważnie u najemców rażącą stratę.

Niestety, aby skorzystać z ochrony prawnej należy skierować powództwo do sądu, co sprawia, że ten mechanizm krótkofalowo nie będzie stanowił remedium na aktualne problemy najemców. Rozwiązaniem może być złożenie wniosku o zabezpieczenie powództwa np. poprzez obniżenie wysokości czynszu.

Zobacz także: Koronawirus: pakiet wsparcia biznesu

Siła wyższa

Siła wyższa to niespodziewane zdarzenie, które jest niezależne od woli dłużnika i któremu nie można zapobiec. Siła wyższa sprawia, że wykonanie zobowiązania staje się całkowicie niemożliwe zaś dłużnik nie ponosi za to odpowiedzialności.

Według jednego poglądu zamknięcie sklepów najemców w galeriach handlowych nie powinno być uznane za siłę wyższą wpływającą na obowiązek zapłaty czynszu. Nawet bowiem nieosiąganie przez tych najemców przychodów nie powoduje, że zapłata staje się niemożliwa. Wykonanie tego zobowiązania jest więc obiektywnie możliwe.

Możliwe jest jednak przyjęcie innego poglądu. Zakłada on, że z siłą wyższą łączy się pojęcie tzw. niemożliwości gospodarczej. Jest to taka sytuacja, gdy świadczenie jest fizycznie możliwe do wykonania, ale nieopłacalne ekonomicznie. Taka sytuacja wydaje się zachodzi w przypadku zamknięcia sklepów najemców w galeriach handlowych, gdzie wysokość czynszów standardowo jest powiązana z obrotami generowanymi przez dany sklep. Może to uzasadniać odmowę wstrzymania się przez najemców z zapłatą czynszu. Należy jednak zaznaczyć, że koncepcja gospodarczej niemożliwości świadczenia jest kontrowersyjna i nie można liczyć, że sądy będą ją przyjmowały bezkrytycznie. 

Postanowienia umowne

Zaznaczyć należy, iż wyżej wspomniane możliwości uchylenia się od spełnienia świadczenia bądź zmiany pierwotnego stosunku zobowiązaniowego stanowią jedynie zasadę ogólną. Każdorazowo jednak rozstrzygające będą postanowienia umowne zawarte w umowach najmu komercyjnego. Należy bowiem wskazać, że w profesjonalnych umowach najmu powierzchni komercyjnej znajdują się zazwyczaj odpowiednie klauzule adaptacyjne wskazujące na katalog zdarzeń stanowiących dla stron umowy siłę wyższą bądź wskazujące taki krąg zdarzeń, który uzasadniałby niewykonanie zobowiązania ze względu na ekonomiczną niecelowość jego wykonania. Rozstrzygnięcie problemu możliwości wstrzymania się z zapłatą czynszu na czas trwania zamknięcia galerii handlowych wymagać więc będzie każdorazowej analizy odpowiednich umów najmu.

Kancelaria TGC poprzez szybkie wdrożenie procedur umożliwiających kontynuowanie działalności pozostaje w pełni operacyjna i wspiera klientów, którzy ze względu na epidemię koronawirusa znaleźli się w trudnym położeniu.

Prawo gosodarcze – sprawdź, jak możemy pomóc: