Zmiany w obrocie nieruchomościami rolnymi

W dniu 9 maja 2019 roku Senat przyjął bez poprawek ustawę o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Po podpisaniu ustawy przez Prezydenta nowe prawo wejdzie w życie.

Najważniejsze zmiany

Wprowadzone zmiany polegają na uwolnieniu obrotu nieruchomościami rolnymi o obszarze mniejszym niż 1 hektar na terenie miast, przy czym Skarbowi Państwa pozostawiono prawo pierwokupu takich nieruchomości w przypadku chęci ich sprzedaży przez nabywcę.

Dodatkowo złagodzono obowiązujące ograniczenia w zbywaniu udziałów lub akcji spółek kapitałowych, które są właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnych, jak również ograniczono prawo odkupu nieruchomości rolnych przysługujące Skarbowi Państwa od spółek osobowych będących właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnych w przypadku dokonywania jakichkolwiek zmian w gronie ich wspólników.

Nieruchomości do 1 hektara

Uchwalone prawo wprowadza nową kategorię nieruchomości rolnych, mianowicie nieruchomości o obszarze w przedziale 0,3 – 1 hektara, do których znajdą zastosowanie odmienne regulacje prawne.

Dla przypomnienia nieruchomości mniejsze niż 0,3 hektara nie podlegają żadnym ograniczeniom ustanowionym przepisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, gdyż zostały wyłączone spod działania tej ustawy.

Z kolei nieruchomości posiadające obszar co najmniej 1 hektar będą podlegać – tak jak obecnie – wszystkim ustanowionym ograniczeniom.

Po wejściu w życie uchwalonych zmian nieruchomość rolna o obszarze od 0,3 do 1 hektara, położona zarówno na terenie miasta lub poza nim, nie utraci zatem charakteru rolnego, gdyż przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w dalszym ciągu będą miały do niej zastosowanie. Dokonane zmiany polegają na wprowadzeniu dwóch wyjątków.

Po pierwsze, usunięto ograniczenia co do kategorii osób, które mogą nabyć taką nieruchomość. Aktualnie nieruchomości rolne powyżej 0,3 hektara mogą być nabywane wyłącznie przez rolników indywidualnych (inne podmioty na nabycie potrzebują specjalnej zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa). Po zmianach nieruchomości o obszarze mniejszym niż 1 hektar będą mogły być nabyte przez każdą osobę fizyczną lub prawną. Bez znaczenia przy tym będzie położenie nieruchomości – w mieście czy poza miastem.

Ponadto, w przypadku nieruchomości położonych w granicach administracyjnych miast (o obszarze do 1 hektara), nabywca będzie zwolniony zarówno z obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego na nabytej nieruchomości (tj. prowadzenia na niej działalności rolniczej), jak również nie będzie ograniczony w prawie sprzedaży takiej nieruchomości. Aktualnie bowiem istnieje wymóg prowadzenia gospodarstwa przez nabywcę przez 10 lat od nabycia, a co więcej nabywca nie może w tym okresie również tej nieruchomości zbyć. Powyższe zwolnienie nie będzie jednakże miało zastosowania do nieruchomości znajdujących się poza miastami.

Jednocześnie w przypadku chęci sprzedaży nieruchomości rolnych przez ich nabywców, Skarbowi Państwa będzie przysługiwało prawo pierwokupu, o czym należy pamiętać, gdyż bezwarunkowa sprzedaż takich nieruchomości będzie dotknięta sankcją nieważności.

Zmiany dotyczące spółek

Dodatkowo złagodzono przysługujące Skarbowi Państwa prawo pierwokupu co do udziałów lub akcji w spółkach kapitałowych, jak również prawo odkupu nieruchomości rolnych w przypadku zmian wspólników w spółkach osobowych. Po zmianach prawa te będą przysługiwały Skarbowi Państwa jedynie w stosunku do tych spółek, które są właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnych, których łączny obszar wynosi co najmniej 5 hektarów.

Wprowadzono jednakże także dodatkowe ograniczenia co do spółek akcyjnych, które zamierzają wejść na giełdę. W przypadku gdy taka spółka będzie właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnych o łączymy obszarze przekraczającym 5 hektarów, to wówczas musi powiadomić Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa o powzięciu uchwały w sprawie ubiegania się o dopuszczenie akcji objętych prospektem emisyjnym do obrotu na rynku regulowanym. Krajowy Ośrodek będzie miał bowiem prawo nabyć od tej spółki wszystkie nieruchomości rolne za zapłatą ich wartości.

Inne zmiany

Niektóre z dodatkowych zmian polegają na skróceniu obowiązkowego okresu prowadzenia gospodarstwa rolnego przez nabywcę nieruchomości rolnej z 10 do 5 lat.

Uproszczono również procedurę uzyskania zgody na zbycie nieruchomości przed upływem ww. okresu. Nie trzeba już występować do sądu, gdyż rozstrzygnięcie w tym przedmiocie wyda Dyrektor Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa w drodze decyzji administracyjnej.

Autor:

Grzegorz Witczak
Dyrektor Działu Prawa Gospodarczego i Nieruchomości, Adwokat
TGC Corporate Lawyers

Prawo nieruchomości – sprawdź, jak możemy pomóc: