Zmiany w prawie budowlanym

19 września 2020 roku wejdzie w życie nowelizacja prawa budowlanego z 13 lutego 2020 roku. Nowe przepisy mają na celu uproszczenie i przyspieszenie procesu inwestycyjno-budowlanego oraz zwiększenie stabilności decyzji podejmowanych w tym procesie.

Zmiany dotyczące pozwolenia na budowę

Obecne przepisy prawa budowlanego zawierają wyszczególnienie, które obiekty można budować bez pozwolenia na budowę oraz jakie roboty budowlane można prowadzić na podstawie zgłoszenia lub bez zgłoszenia. Jednakże, wspomniane uregulowania znajdują się w wielu różnych przepisach, co powoduje, że w niektórych sytuacjach trudno jest określić czy pozwolenie lub zgłoszenie jest wymagane.

Nowe przepisy wprowadzają, m.in. wykaz robót budowlanych, które wymagają zgłoszenia. Przede wszystkim uznano, że wymóg zgłoszenia nie powinien dotyczyć każdego zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu, ale jedynie takiego, które będzie wykraczało poza działkę, na której budynek jest usytuowany. Jeśli zwiększenie oddziaływania mieścić się będzie na działce inwestora, to powinno znajdować się poza zakresem kompetencji organu administracji architektoniczno-budowlanej.

Ponadto, rozszerzony zostanie katalog obiektów niewymagających pozwolenia na budowę ani zgłoszenia, np. o paczkomaty, bankomaty czy parkometry. Podobnie będzie w przypadku instalacji gazowej dla której wystarczające będzie samo zgłoszenie.

Dodatkowo, dzięki nowym przepisom przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę stanie się prostsze. Po wejściu w życie nowelizacji, zgoda dotychczasowego inwestora nie będzie wymagana, jeśli własność bądź prawo użytkowania wieczystego nieruchomości objętej pozwoleniem na budowę przejdą na nowego inwestora wnioskującego o przeniesienie decyzji.

Odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych

Zmiany dotyczyć będą również zasad uzyskiwania zgody na odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych, czyli przepisów określających warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane i ich usytuowanie oraz warunki techniczne użytkowania obiektów budowlanych.

Obecnie organ administracji architektoniczno–budowlanej może udzielić zgody na odstępstwo przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę. Nowe przepisy spowodują, iż będzie mógł to zrobić również przed zmianą decyzji pozwolenia na budowę.

Co ważne, zgodnie z przepisami przejściowymi do wniosków o udzielenie odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych złożonych do organów administracji architektoniczno-budowlanej i nierozpatrzonych przez te organy przed dniem wejścia w życie ustawy stosuje się już nowe przepisy. Oznacza to, że w przypadku, gdy organ nie rozpatrzy wniosku właściciela lub inwestora o wydanie zgody na odstępstwo od przepisów do dnia 18 września 2020 roku, to wniosek ten nie zostanie uwzględniony.

Uproszczone postępowanie legalizacyjne samowoli budowlanych

Nowelizacja prawa budowlanego wprowadza również uproszczone postępowanie legalizacyjne dla samowoli budowlanych, gdy od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat.

Warunkiem dokonania legalizacji na podstawie uproszczonej, bezpłatnej procedury ma być przedstawienie ekspertyzy technicznej, potwierdzającej możliwość bezpiecznego użytkowania obiektu i geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej.

Warto zauważyć jednak, że brak będzie możliwości wszczęcia uproszczonego postępowania legalizacyjnego, jeżeli przed dniem 19 września 2020 r. wydany zostanie nakaz rozbiórki dla samowoli budowlanej.

Ponadto, zgodnie z nowymi przepisami, co do zasady postanowienia oraz decyzje związane z samowolą budowlaną będą obciążać organizacyjnie i finansowo inwestora. Inaczej będzie, gdy roboty budowlane zostały zakończone lub realizacja obowiązków przez inwestora będzie niemożliwa, wtedy to właściciel lub zarządca obiektu zostaną nimi obciążeni.

Unieważnienie decyzji o pozwoleniu na budowę lub na użytkowanie

Długo wyczekiwaną zmianą było ograniczenie możliwości stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę oraz decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Dotychczas, nieważność decyzji mogła zostać stwierdzona w każdym czasie ze względu na rażące naruszenie prawa. Dzięki nowelizacji stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę nie będzie możliwe, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło 5 lat. Ponadto, nie będzie można też stwierdzić nieważności decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli upłynęło 5 lat od dnia, w którym stała się ona ostateczna.

Wskazać należy, iż powyższe zmiany niewątpliwie wzmacniają pewność prawa i stabilność podejmowanych rozstrzygnięć organów.

Nielegalne użytkowanie

Aktualnie obowiązujące przepisy przewidują jednokrotne nałożenie kary w związku z przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego z naruszeniem przepisów Prawa budowlanego.

Po wejściu w życie nowych przepisów odpowiedzialność za nielegalne użytkowanie będzie ponosił nie tylko inwestor, ale także właściciel obiektu budowlanego. Co więcej, organ nadzoru budowlanego w przypadku stwierdzenia nielegalnego użytkowania nie będzie mógł nałożyć kary od razu. Będzie miał obowiązek pouczyć inwestora lub właściciela o konieczności uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo gdy ma to zastosowanie, dokonania skutecznego zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych. Dopiero po upływie 60 dni od dnia doręczenia powyższego pouczenia, organ ponownie sprawdzi czy stan nielegalnego użytkowania wciąż trwa. W takim wypadku, nałożona zostanie kara z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego.

Co ważne, dalsze nielegalne użytkowanie wciąż będzie zagrożone karą pieniężną.

Nowy podział projektu budowlanego

Nowelizacja wprowadza także modyfikację pojęcia projektu budowlanego. Jego nowy zakres, oprócz projektu zagospodarowania terenu i projektu architektoniczno-budowlanego, będzie obejmował także projekt techniczny. W konsekwencji, przy zgłoszeniu inwestor będzie miał obowiązek dołączyć odpowiedni projekt zagospodarowania terenu. Z kolei w przypadku wniosku o pozwolenie na budowę konieczne będzie złożenie trzech egzemplarzy projektu zagospodarowania terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, które aktualnie nazwane są zbiorczo projektem budowlanym.

Wnioski

Zaproponowane zmiany, takie jak zmniejszenie wymagań dotyczących projektu budowlanego, zawężenie katalogu inwestycji wymagających uzyskania pozwolenia na budowę czy zgłoszenia robót budowlanych oraz wprowadzenie uproszczonego postępowania legalizacyjnego w wielu przypadkach mogą skrócić i uprościć proces inwestycyjny. Ponadto, dookreślenie przepisów powinno ograniczyć część wątpliwości interpretacyjnych, z jakimi niejednokrotnie zmagali się inwestorzy oraz organy administracji publicznej.

 Autor:

Klaudia Szatan
Aplikant Radcowski
TGC Corporate Lawyers 

Zobacz także: Najem: Kiedy i jak wypowiedzieć, bądź zmienić umowę?