Zmiany w podatku PCC od 2024 roku

Wyższa stawka podatku PCC dla zakupu szóstego i kolejnych mieszkań oraz brak podatku PCC za zakup pierwszego mieszkania to prawdziwa rewolucja podatkowa w obrocie nieruchomościami. Z jednej strony to oszczędność dla kupujących, z drugiej wątpliwości dotyczące zastosowania podwyższonej stawki podatku od czynności cywilnoprawnych.

Uchwalona 26 maja 2023 r. nowelizacja ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wprowadziła istotne zmiany w zakresie obrotu nieruchomościami. Mają one na celu z jednej strony ograniczenie możliwości hurtowego zakupu mieszkań z rynku pierwotnego przez inwestorów instytucjonalnych, z drugiej zaś pomoc dla osób nabywających swoje pierwsze mieszanie. Niektóre z nowych przepisów obowiązują od 31 sierpnia 2023 r., natomiast pozostałe weszły w życie 1 stycznia 2024 r.  

Pierwsze mieszkanie lub dom bez PCC

31 sierpnia 2023 r. zaczęła obowiązywać pierwsza ze zmian. Jest nią zwolnienie od podatku od czynności cywilnoprawnych w przypadku zakupu pierwszego mieszkania:

• samodzielnego lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość
• spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego
• domu jednorodzinnego (nieruchomości gruntowej zabudowanej domem jednorodzinnym).

Należy jednak pamiętać, że powyższe zwolnienie z zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych co do zasady:

• dotyczy zakupu nieruchomości z rynku wtórnego (przy rynku pierwotnym sprzedaż opodatkowana jest podatkiem VAT) oraz
• jest przeznaczone dla osób fizycznych nabywających swoje pierwsze mieszkanie lub dom.

Zwolnienie obejmuje także osoby posiadające udział w nieruchomości (w wartości nieprzekraczającej 50%) o ile został nabyty w drodze dziedziczenia.

Szósty i kolejny lokal mieszkalny z wyższą stawką PCC

Jeżeli chodzi o ograniczenie możliwości zakupu hurtowego mieszkań przez inwestorów, od 1 stycznia 2024 r. ustawodawca zdecydował się podwyższyć stawkę podatku od czynności cywilnoprawnych do 6%. Stawka ta ma zastosowanie w przypadku, gdy kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnym stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, na podstawie zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu w budynku lub budynkach. Jednocześnie obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych powstaje niezależnie od obowiązku zapłaty podatku VAT, co oznacza, że taka transakcja jest podwójnie opodatkowana. Ponadto, stawkę 6% stosuje się także w przypadku nabycia udziału w co najmniej sześciu lokalach w takim budynku lub budynkach.

Podsumowując, podwyższona 6% stawka podatku od czynności cywilnoprawnych ma zastosowanie w sytuacji, gdy:

1. Przedmiotem sprzedaży jest lokal mieszkalny lub udział w lokalu mieszkalnym,

2. Lokal mieszkalny będący przedmiotem sprzedaży stanowi odrębną nieruchomość,

3. Lokale znajdują się w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej,

4. Sprzedaże lokali lub udziałów są opodatkowanie podatkiem VAT,

5. Nabywanych jest co najmniej sześć lokali lub udziałów nich, oraz

6. Umowy sprzedaży zawarte zostały z tym samym kupującym.

Wyższa stawka PCC tylko od transakcji na rynku pierwotnym

Należy zauważyć, że podwyższona stawka będzie miała zastosowanie do umów sprzedaży opodatkowanych podatkiem VAT. W związku z tym, zmiana dotyczy głównie sprzedaży detalicznej na rynku pierwotnym, natomiast mieszkania z rynku wtórnego kupowane od osoby prywatnej w dalszym ciągu pozostaną opodatkowanie według dotychczasowej stawki 2%. W konsekwencji, osoba kupująca co najmniej sześć mieszkań, dopiero od zakupu szóstego zapłaci podatek od czynności cywilnoprawnych łącznie z podatkiem VAT.

Przedmiotem sprzedaży ma być wyłącznie lokal mieszkalny lub udział w lokalu mieszkalnym, przy czym lokale muszą stanowić odrębne od gruntu przedmioty własności. Takie sformułowanie wskazuje wprost na brak zastosowania podwyższonej 6% stawki w przypadku sprzedaży lokali usługowych czy domów, a nawet całych budynków.

Kolejną kwestią wymagającą wyjaśnienia jest warunek aby nabywane lokale stanowiły odrębne od gruntu nieruchomości, co wiąże się z obowiązkiem ich wyodrębnienia zgodnie z regulacjami ustawy o własności lokali. Tym samym, nawet samodzielne, wyodrębnione za pomocą przegród izby w budynku nie będą stanowić odrębnej nieruchomości bez konstytutywnego wpisu do księgi wieczystej.

Ostatnią z kwestii budzącą wątpliwości jest konieczność występowania takich samych stron umowy sprzedaży oraz brak ograniczenia czasowego dla zastosowanie podwyższonej 6% stawki podatku od czynności cywilnoprawnych. W rezultacie, jeżeli inwestor uprzednio zakupił pięć mieszkań i po upływie pewnego czasu zdecyduje się na zakup szóstego od tego samego sprzedającego, 6% podatku zostanie naliczone od ceny szóstego mieszkania.

Przepisy przejściowe natomiast wskazują, że do nabycia mieszkań dokonanego przed dniem 1 stycznia 2024 r. stosuje się przepisy podatkowe w brzmieniu dotychczasowym. Wątpliwości natomiast powstaną jeżeli 5 wcześniejszych mieszkań zostało nabytych przed dniem 1 stycznia 2024 r., natomiast 6 mieszkanie zostaje nabyte po tej dacie. Ustawa nie daje wprost odpowiedzi na te pytanie i kwestia ta będzie musiała być przedmiotem wykładni.

Nabycie mieszkania przez kilku kupujących na współwłasność

Zasadą przy podatku od czynności cywilnoprawnych jest opodatkowanie przedmiotu transakcji, a nie poszczególnych podatników. W związku z tym wprowadzono solidarny obowiązek uiszczenia podatku przez wszystkich kupujących nabywających lokal w udziałach na podstawie jednej umowy. Oznacza to, że nawet nabywając niewielki udział we współwłasności lokalu, o ile transakcja dotyczy całego lokalu, taki nabywca będzie odpowiadał za zapłatę całego podatku, gdyż taka jest istota solidarnej odpowiedzialności.

Ta zasada została przełamana przy 6% stawce podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku postanowiono, że odpowiedzialne za zapłatę tego podatku będą tylko te osoby, które spełniają warunki opodatkowania i tylko nabywane przez nich udziały będą podlegać opodatkowaniu.

Prawo nieruchomości – sprawdź, jak możemy pomóc!